España amplía la presión del mercado inmobiliario en la UE

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José Antonio Gastélum

07.04.2026

España amplía la presión del mercado inmobiliario en la UE — Presión inmobiliaria en España

Los últimos datos publicados este martes por Eurostat sitúan a España como el cuarto país de la Unión Europea donde más sube el precio de la vivienda en el cuarto trimestre de 2025, con un alza interanual del 12,9%, frente al 5,5% de media comunitaria. El dato refuerza la tensión de un mercado residencial marcado por el déficit estructural de oferta y por niveles de precios de venta y alquiler cercanos a los máximos previos a la crisis inmobiliaria. El encarecimiento se concentra con especial intensidad en grandes polos económicos como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Zaragoza y Bilbao.

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España registra subidas de precios de la vivienda superiores al 12% interanual en todos los trimestres de 2025, cerrando el año con un 12,9%.
El déficit de oferta impulsa los precios de compraventa y alquiler a niveles de 2007, con presión especialmente acusada en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Zaragoza y Bilbao.
El encarecimiento residencial en España supera la media europea y ocupa el cuarto puesto en crecimiento real, sugiriendo mayor presión sobre asequibilidad y restricciones de oferta.

Eurostat confirma subidas de dos dígitos en 2025

España registra aumentos interanuales del precio de la vivienda superiores al 12% en los cuatro trimestres de 2025. El menor avance del año es del 12,3% entre enero y marzo, mientras que el mayor corresponde al periodo de octubre a diciembre, con un 12,9%. En la clasificación europea del cuarto trimestre, el mercado español solo queda por detrás de Hungría, Portugal y Croacia.

En el conjunto de la UE, nueve países anotan subidas interanuales de dos dígitos al cierre de 2025. Además de España, figuran Portugal, Croacia, Hungría, Bulgaria, Eslovaquia, Letonia, Lituania y Chequia. Finlandia es el único país donde baja el precio de la vivienda en ese periodo, con un descenso del 3,1%.

En comparación con el tercer trimestre de 2025, la vivienda en España se encarece un 1,8% en el cuarto trimestre. Esa variación supera la media europea del 0,8% y coloca al país en la décima posición entre los mayores aumentos trimestrales. Por delante aparecen Eslovenia, Hungría, Portugal, Croacia, Eslovaquia, Lituania, Irlanda, Chequia y Letonia.

Déficit de oferta eleva la tensión en las principales ciudades

El texto señala que el mercado inmobiliario español sufre actualmente una escasez estructural de oferta por falta de obra nueva. Esa restricción impulsa tanto los precios de compraventa como los alquileres hacia cotas similares a las de 2007. La presión es especialmente visible en áreas con mayor dinamismo económico y demanda residencial.

Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Zaragoza y Bilbao figuran entre los mercados donde esta tensión se acentúa con más fuerza. La combinación de oferta limitada y demanda sostenida mantiene el encarecimiento pese al nivel ya elevado de precios. Al mismo tiempo, algunas estadísticas empiezan a apuntar a un frenazo en las compraventas.

Si se ajustan los precios por inflación, la vivienda en España se encarece un 9,7% en 2025. Con ese cálculo, el país también ocupa la cuarta posición en crecimiento real, por detrás de Portugal, Hungría y Croacia. En cinco países europeos, los precios reales de la vivienda retroceden, entre ellos Finlandia, Rumanía, Suecia, Luxemburgo y Austria.

El alza residencial supera la media europea de largo plazo

La serie histórica de Eurostat muestra que, en la UE, la tasa anual de crecimiento del precio de la vivienda alcanza un máximo del 10,7% en el primer trimestre de 2022. El mínimo se registra en el 2,5% negativo durante el segundo y tercer trimestre de 2012 y el primer trimestre de 2013. Desde el primer trimestre de 2020, tanto la zona euro como la UE entran en una fase de crecimiento anual no vista desde 2006.

Ese contexto europeo ayuda a explicar por qué el encarecimiento en España se produce dentro de una tendencia regional amplia, aunque con una intensidad claramente superior a la media comunitaria. La brecha frente al promedio de la UE sugiere una mayor presión sobre la asequibilidad y sobre la actividad del sector residencial español. Para promotores, inversores y hogares, el dato apunta a un mercado con costes elevados y restricciones persistentes de oferta.

La comparación con otros países también refleja que las subidas más intensas se concentran en mercados donde coinciden escasez de vivienda, financiación favorable o fuerte demanda. En ese marco, España se mantiene entre los mercados residenciales más tensionados del bloque. La evolución de la oferta nueva y del ritmo de las compraventas será clave para medir si esa presión empieza a moderarse.

En nuestra publicación ya informamos sobre la moderación de los rendimientos de la inversión inmobiliaria al cierre del primer trimestre de 2026, en un contexto de fuerte encarecimiento de la vivienda, oferta limitada y descenso de las compraventas. En ese análisis, señalamos que, pese a la compresión de márgenes en el alquiler, el retorno seguía manteniendo una prima frente a la deuda soberana, con diferencias relevantes según el tipo de activo y la ciudad.

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