France, une exonération élargie réduit la fiscalité sur certaines plus-values immobilières des retraités modestes

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France, une exonération élargie réduit la fiscalité sur certaines plus-values immobilières des retraités modestes — Fiscalité allégée pour retraités

Les retraités aux revenus très modestes peuvent bénéficier en 2026 d'une exonération d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur certaines plus-values immobilières. Le dispositif couvre l'ancienne résidence principale après une entrée en EHPAD et, dans les cas les plus favorables, peut aussi s'appliquer à d'autres biens sans condition de durée de détention.

Points forts

Pour les cessions de 2026, l'exonération des plus-values immobilières s'applique si le revenu fiscal de référence 2024 ne dépasse pas 29 815 euros pour une part, avec majorations spécifiques.
Pour les retraités dont le revenu fiscal 2024 est sous 12 679 euros par part, l'exonération s'étend aux ventes postérieures à deux ans après l'entrée en EHPAD, même en cas de location ou d'occupation par un proche.
L'élargissement du régime supprime la condition de durée de détention et la restriction à la nature du bien, offrant une exonération pour toutes plus-values immobilières des retraités modestes répondant aux critères.

Conditions d'éligibilité et seuils en 2026

Comme le rapporte MoneyVox, citant Actualités de la fiscalité, le Code général des impôts prévoit plusieurs cas d'exonération de plus-value immobilière pour les personnes âgées aux ressources limitées. En dehors de ces régimes, la plus-value reste normalement taxée à 19% au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2% au titre des prélèvements sociaux, avec des abattements liés à la durée de détention.

Pour les cessions réalisées en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 29 815 euros pour la première part de quotient familial, avec une majoration de 6 966 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 5 484 euros pour chaque demi-part suivante. Le vendeur ne doit pas non plus être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière au titre de l'année N-2.

Dans le cas d'un départ définitif en EHPAD, l'ancienne résidence principale peut être vendue en exonération si elle est restée vacante et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans après l'entrée dans l'établissement. Le logement ne doit pas avoir été prêté ni loué à un tiers pendant cette période.

Portée du dispositif pour les retraités les plus modestes

Le régime devient plus favorable pour les retraités disposant des revenus les plus faibles. Lorsque le revenu fiscal de référence 2024 reste inférieur à 12 679 euros pour la première part, avec une majoration de 3 386 euros par demi-part supplémentaire, l'exonération peut être accordée même si la vente intervient plus de deux ans après le départ en EHPAD.

Dans cette situation, l'avantage fiscal demeure possible même si le bien a ensuite été occupé par un proche ou loué à un tiers. Le texte indique aussi que, si ces conditions sont remplies, l'exonération s'applique à l'ensemble des plus-values immobilières, quelle que soit la nature des biens cédés et sans condition de durée de détention, ce qui élargit nettement sa portée pour les ménages retraités les plus modestes.

Sur le rejet du plafonnement de l’abattement fiscal de 10 % sur les pensions de retraite, notre précédente analyse expliquait que l’Assemblée nationale avait supprimé la mesure du budget 2027 visant à abaisser le plafond d’environ 4 400 à 3 000 euros. Nous y soulignions l’enjeu budgétaire (1,4 milliard d’euros de recettes attendues) et la portée politique de ce vote, illustrant la sensibilité des avantages fiscaux accordés aux retraités.

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