올림픽파크포레온 전월세 만기 집중, 서울 동남권 전세시장 부담 키운다

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Ashutosh Sureka

28.10.2026

올림픽파크포레온 전월세 만기 집중, 서울 동남권 전세시장 부담 키운다 — 전월세 만기 집중

서울 강동구 올림픽파크포레온에서 내년 11월까지 1300건이 넘는 전월세 계약이 만기를 맞으면서 대규모 보증금 반환과 실거주 전환 가능성이 동시에 부각된다. 실거주 의무 유예 종료와 계약 만기 집중이 맞물리며 강동구를 넘어 송파와 하남 등 인접 지역 전세 수급에도 영향을 줄 수 있다는 우려가 나온다.

하이라이트

올림픽파크포레온 전월세 계약 1,301건(보증금 9,157억원)이 내년 11월 실거주 유예 종료 전 만기 도래, 집중 만기 발생.
전체 계약의 약 70%가 올해 12월~내년 2월 밤사이 만기, 집주인 실입주 전환 시 기존 전세물량 대량 감소 가능성 부각.
서울 동남권 전세시장에 공급 감소 압력 확대 전망, 전국 약 8만가구 유예 종료 따라 추가 시장 부담 예상.

만기 일정과 실거주 전환 변수

매일경제가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 2024~2025년 체결 올림픽파크포레온 전월세 계약 1499건을 분석한 결과, 실거주 유예 시한인 내년 11월까지 만기가 돌아오는 계약은 1301건으로 집계된다. 전세는 871건, 월세는 430건이며 해당 계약의 보증금 합계는 9157억원에 달한다.

만기는 올해 말과 내년 초에 집중된다. 오는 12월 298건을 시작으로 내년 1월 342건, 2월 267건이 끝나 석 달 동안 907건이 만료된다. 전체의 약 70%에 해당하는 물량이다.

이 같은 흐름은 2024년 2월 국회를 통과한 주택법 개정과 연결된다. 당시 분양가상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점이 최초 입주 가능일에서 최초 입주 가능일부터 3년 이내로 늦춰지면서 수분양자들이 전세보증금으로 잔금을 치를 수 있는 길이 열렸다. 하지만 유예 기간이 끝나는 내년 11월까지 실거주 의무 대상 집주인들은 직접 입주해야 한다.

적용 대상은 일반분양 4786가구로, 조합원 물량에는 실거주 의무가 없다. 다만 조합원 물량에서도 실입주를 검토하는 움직임이 나타난다고 현지 중개업계는 설명한다. 실거주 주택에 세제 혜택을 집중하는 개편 논의가 이어지면서 다른 주택을 처분하고 새 아파트로 들어오려는 집주인이 늘고 있다는 것이다.

계약갱신요구권도 변수로 꼽힌다. 기존 세입자가 갱신요구권을 행사해 계약이 2년 연장되면 집주인은 실거주 시한을 넘길 수 있다. 반면 집주인이 실제 거주를 이유로 적법하게 갱신을 거절하면 세입자는 새 전셋집을 찾아야 한다. 실거주 의무 위반에 따른 처벌과 환매 규정까지 있어 집주인들이 임대를 계속 연장하기도 쉽지 않다.

유예 시한에 맞춘 단기 전세도 등장한다. 올해 체결된 18개월 이하 단기 전세는 32건이며, 이 가운데 22건은 내년 10~11월에 만료되도록 설정된다. 다만 주택임대차보호법상 2년 미만 계약도 세입자는 원칙적으로 2년의 임대 기간을 주장할 수 있다.

서울 동남권 전세 수급 영향

집주인들이 갱신 대신 직접 입주를 선택하면 기존 전세 물량은 줄어들 수 있다. 새집을 구해야 하는 세입자들이 강동구를 넘어 송파와 하남 등 인근 지역으로 이동할 가능성이 커지면서 서울 동남권 전세시장 전반의 수급 부담이 확대될 수 있다.

실거주 유예 시한을 앞둔 단지는 올림픽파크포레온에 그치지 않는다. 국토교통부에 따르면 유예 조치가 적용 중이거나 앞으로 적용될 수 있는 주택은 전국 약 8만가구에 달한다. 2024년 입주한 단지들을 시작으로 내년부터 유예 시한 종료가 잇따를 전망이어서 비슷한 공급 축소 압력이 다른 지역으로 번질 가능성도 거론된다.

정부는 위장전입 등 실거주 의무 위반을 가려내기 위한 조사도 강화할 방침이다. 국토교통부 관계자는 현재는 행정자료로 실거주 여부를 확인할 수 있으며, 제도가 정비되면 통신과 카드 등 다른 기관이 보유한 자료까지 대조하는 조사도 가능해진다고 밝혔다.

잔금 마련을 돕기 위해 허용했던 전세가 3년 뒤에는 공급을 줄이는 요인으로 돌아올 수 있다는 지적이 나온다. 특히 만기가 한 시기에 몰린 대단지에서 실입주가 늘면 이미 매물이 부족한 서울 동남권 전세시장에 추가 부담이 생길 수 있다.

우리 매체는 앞서 강남권 상승세가 주춤한 가운데 성북·노원·강북 등 서울 외곽 중저가 아파트 가격이 빠르게 오르며 지역 간 격차가 ‘상향 평준화’로 좁혀지는 흐름을 짚었습니다. 대출 규제와 전세 물량 부족이 맞물리면서 실수요자의 매수 부담이 비강남권으로까지 확산되고, 공급 확대와 정비사업 활성화 필요성이 커지고 있다는 점도 함께 전했습니다.

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