정부, 토지거래허가구역 임차주택 실거주 의무 유예 확대, 매물 유도와 세제 개편 압박 병행

Traders Union
모든 뉴스
금융 뉴스
토지거래허가 실거주 의무 유예 확대

모든 뉴스

주요 뉴스

편집자 추천

암호화폐 뉴스

금융 뉴스

외환

시장의 소리

규제 당국 소식

Ciaran Ryan

12.05.2026

정부, 토지거래허가구역 임차주택 실거주 의무 유예 확대, 매물 유도와 세제 개편 압박 병행 — 실거주 의무 확대

정부가 토지거래허가구역에서 임차인이 있는 주택 전반으로 실거주 의무 유예 대상을 넓히며 시장에 매물을 유도하는 조정에 나선다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 거래 잠김 우려가 커진 가운데, 이번 조치는 연말까지 한시 적용되며 향후 세제 개편과 맞물려 매도 판단에 영향을 줄 전망이다.

하이라이트

정부가 토지거래허가구역 내 임차주택 실거주 의무 유예 대상을 다주택자까지 확대, 5월 말 이후 신청분부터 적용한다.
실거주 의무 유예 신청은 올해 12월 31일까지 가능하며, 내년 양도세·보유세 개편 예고로 다주택자에 압박과 매물 출회를 유도한다.
장기보유특별공제가 거주 중심으로 축소될 경우 1주택자의 양도세 부담이 4억6,676만원에서 7억9,940만원으로 3억3,264만원 증가할 수 있다.

실거주 의무 유예 범위와 적용 시점

매일경제 보도에 따르면 이번 조치는 토지거래허가구역 내 임차인이 있는 주택을 대상으로 기존보다 폭넓게 실거주 의무를 늦춰 매물 출회를 유도하려는 목적이 크다. 그동안 거론된 비거주 1주택자뿐 아니라 다주택자 전반이 대상에 포함되며, 기존에는 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해야 했지만 앞으로는 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 기다릴 수 있다.

실거주 의무의 유예 기간은 현재 임대차 계약의 첫 종료 시점까지다. 다만 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 매수인은 2028년 5월 11일 이후 2년 뒤가 아니라, 해당 기준에 따라 결국 입주 의무를 이행해야 하며 이를 어기면 취득가액의 최대 10%에 해당하는 이행강제금을 부담할 수 있다.

장우진 국토교통부 토지정책관은 시행령 개정에 걸리는 시간을 고려하면 5월 말 이후 토지거래허가를 신청하는 매매부터 실거주 의무 유예가 적용된다고 밝혔다. 정부는 이번 조치가 갭투자를 허용하는 것은 아니라며, 공고일인 5월 12일 기준으로 무주택 상태를 유지한 매수자만 유예를 신청할 수 있고 공고 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외된다고 선을 그었다.

세제 개편 전망과 시장 매물 영향

정부는 이번 조치의 적용 기한을 올해 12월 31일 신청분까지로 제한했다. 이는 올해 7월 발표 예정인 세법 개정안에서 내년 양도세와 보유세, 재산세와 종합부동산세 체계가 손질될 가능성을 염두에 둔 것으로, 다주택자 중과 유예와 마찬가지로 보유자에게 압박과 퇴로를 동시에 제시한 조합으로 해석된다.

양지영 신한은행 Premier Pathfinder 전문위원은 신규 주택 공급이 이뤄질 때까지 기존 재고주택의 순환을 최대한 촉진하려는 의도로 보인다고 진단했다. 거래절벽에 따른 가격 급등 위험을 관리하기 위해 매물을 점진적으로 늘리려는 계산이라는 설명이다.

부동산 업계는 이번 조치가 잠재 매물을 늘릴 수 있다고 본다. 특히 지방 거주 고령자, 은퇴자, 또는 전세를 끼고 서울 주택을 보유한 집주인들은 향후 장기보유특별공제 축소나 보유세 재편 가능성을 고려해 보유와 매도 가운데 어느 쪽이 유리한지 따져봐야 한다는 조언이 나온다.

이재명 대통령이 실거주하지 않는 1주택의 장기보유특별공제를 크게 줄일 가능성을 시사한 만큼, 제도 개편 전까지 최대 40% 수준의 보유 공제를 활용할 수 있는 마지막 매도 창구가 될 수 있다는 해석도 있다. 우병탁 신한은행 Premier Pathfinder 전문위원의 시뮬레이션 결과에 따르면 장기보유특별공제가 거주 중심으로 개편될 경우, 10년 보유와 2년 거주 이력이 있는 1주택자의 양도세 부담은 공제율이 48%에서 16%로 낮아지면서 4억6,676만원에서 7억9,940만원으로 3억3,264만원 늘어날 수 있다.

자녀 교육이나 직장 문제로 비거주 상태가 된 집주인들의 셈법도 복잡해지고 있다. 정부가 보유세를 손질할 경우 고가주택과 비거주 주택이 주요 대상이 될 가능성이 큰 반면, 사유별 예외 인정 범위는 아직 분명하지 않기 때문이다. 지방이나 해외 근무 같은 사유는 상대적으로 인정될 가능성이 있지만 학군 이동 등 다른 사유는 불확실성이 남아 있다.

현종현 NH투자증권 Tax센터 수석연구원은 장기보유특별공제 혜택이 줄고 보유세가 오르면 고령 은퇴자들이 이번 기회에 처분과 이전에 나설 가능성이 가장 크다고 내다봤다. 다만 현재 세제와 대출 규제 강도를 감안하면 주택을 판 뒤 비슷한 입지나 가격대의 주택으로 옮겨 가기는 사실상 어렵고, 결국 다운사이징이 불가피하다는 지적이 나온다.

우리 매체는 앞서 다주택자 양도소득세 중과 재개 이후 서울 아파트 시장에서 매물이 단기간에 감소하며 ‘매도 잠김’ 현상이 나타났다고 전했습니다. 당시 세 부담 확대가 매도 의사에 직접적인 영향을 주는 가운데, 비거주 1주택자에 대한 토지거래허가 예외 검토 등 거래 경직성을 완화하기 위한 보완책 논의도 함께 부각됐습니다.

이 자료는 제3자의 의견을 포함할 수 있으며, 이 웹페이지의 데이터 및 정보는 우리의 면책 조항에 따라 투자 조언을 구성하지 않습니다. 우리는 엄격한 편집 무결성을 준수하지만, 이 게시물에는 파트너의 제품에 대한 언급이 포함될 수 있습니다.

이 글이 마음에 드셨나요?