서울 재건축 단지들, 상가 제외 정비계획 확산

대지면적 2만4,995㎡ 규모인 올림픽프라자 상가는 낮은 용적률과 건폐율을 바탕으로 2019년 상가 단독 재건축을 추진했지만, 소유주 동의율을 확보하지 못했다. 이후 상가 단독 재건축을 원하는 측과 아파트와 통합 재건축을 원하는 측으로 이해관계가 갈렸고, 당초 상가를 뺀 채 추진되던 올림픽선수기자촌 아파트 재건축에 일부 상가 소유주가 뒤늦게 편입을 요구하면서 갈등이 커지고 있다.

재건축 추진위원회 측은 상가가 아파트와 완전히 분리돼 있고, 상가 방식으로 사업을 진행하면 재건축이 어렵다는 인식이 아파트 소유주 사이에 강하다고 설명한다. 올림픽선수기자촌은 기존 24층 5,540가구에서 45층 9,218가구로 재건축될 예정이며, 대규모 단지 재건축에서 상가를 제외한 채 사업이 추진되는 대표 사례로 거론된다.

입주권 갈등과 사업성 부담

상가를 제외하는 흐름은 다른 서울 재건축 단지로도 번지고 있다. 양천구 목동신시가지 8단지 재건축 추진위원회는 지난해 말 상가 제외 안건을 통과시켰고, 영등포구 여의도 진주아파트도 정비계획 변경을 통해 단지 내 상가를 정비구역에서 뺐다.

갈등의 핵심은 재건축 후 아파트 입주권이다. 최근 상가 선호도가 떨어지면서 상가 소유주들도 아파트 입주권을 원하고 있지만, 이 경우 일반분양 물량이 줄어 사업성이 낮아질 수 있어 아파트 소유주와의 충돌이 반복된다. 일부 상가 소유주가 처음부터 지분을 쪼개 입주권 확보를 노린 사례도 거론된다.

상가 시장 부진도 이런 움직임을 키운다. 한국부동산원에 따르면 서울 집합상가 공실률은 2023년 1분기 8.0%에서 2026년 1분기 9.3%로 올랐다. 지난해 1분기 9.1%로 소폭 낮아졌지만 다시 상승했다.

이에 따라 상가 소유주와 협의해 재건축을 함께 추진하되 상가를 최소화하거나 아예 짓지 않기로 하는 단지도 나온다. 강남구 대치동 대치우성1차와 대치쌍용2차는 통합 재건축 과정에서 상가를 짓지 않기로 했고, 송파구 잠실우성4차도 조합과 상가 소유주 협의 끝에 상가 제외 쪽으로 사업 방향을 바꾼 것으로 알려졌다.

다만 상가를 아파트로 전환하는 과정에서도 권리가액 산정 비율이 또 다른 쟁점이다. 상가는 통상 감정평가액이 낮아 아파트 입주권을 받으려면 권리가액 산정 비율을 낮춰야 하는데, 이는 재건축 사업성에 직접 영향을 미쳐 협의가 쉽지 않다. 서초구 신반포2차는 이 문제를 둘러싼 소송이 2020년 시작된 뒤 최근 대법원 판단까지 6년이 걸렸고, 그 사이 공사비 상승 부담도 커졌다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 도시 및 주거환경정비법상 상가 소유주의 동의도 필수이지만, 아파트 소유주와 이해관계가 달라 충돌이 자주 발생한다고 말했다.

우리 매체는 앞서 서울 대단지 재건축 현장에서 상가를 정비계획에서 제외한 채 사업을 추진하는 흐름이 확산되고 있다고 전했습니다. 올림픽선수기자촌(올림픽프라자)처럼 상가 공실 위험과 입주권 배분 갈등이 커지면서 상가 배제가 사업 속도와 사업성 방어의 쟁점으로 떠올랐고, 목동 8단지 등 다른 단지로도 유사한 사례가 이어지고 있습니다. 다만 상가를 줄이거나 빼더라도 상가의 아파트 전환 과정에서 권리가액 산정 비율 협상이 남아 추가 조율이 불가피하다는 점도 함께 짚었습니다.

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