송파 로즈 1~3차 재건축, 5105가구·49층 계획으로 잠실 재건축 투자처 부상

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Dan Blystone

18.05.2026

송파 로즈 1~3차 재건축, 5105가구·49층 계획으로 잠실 재건축 투자처 부상 — 송파 로즈, 재건축 부상

서울 송파구 신천동 로즈 1~3차 아파트는 재건축을 통해 최고 49층, 5105가구 규모의 대단지로 바뀔 계획이다. 가구 수 확대뿐 아니라 한강 접근성을 높이는 보행축과 공원 확충, 교통 체계 조정이 함께 추진되면서 잠실권 재건축 투자지로 주목받고 있다.

하이라이트

송파 로즈 1~3차 재건축 계획, 기존 3522가구에서 5105가구로 확장하며 49층 구성·공공주택 551가구 포함 추진.
로즈 2차 전용 82㎡, 5월 호가 32억9000만원으로 잠실 LeL 84㎡ 시세인 45억원 대비 약 8억원 저렴.
조합원 분양가 84㎡ 23억7200만원~26억3000만원, 110㎡ 29억5200만원~33억4600만원 제시, 입주까지 약 10년 소요 예상.

정비계획 변경과 단지 설계

매일경제 보도에 따르면 로즈 1~3차 재건축 정비계획 변경안과 경관심의안은 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 1979년 준공된 1·2차와 1984년 준공된 3차는 기존 3522가구에서 5105가구로 늘어나며, 증가 물량은 1583가구로 이 가운데 551가구는 공공주택이다.

주택형은 전용 60㎡ 이하 776가구, 60㎡ 초과 85㎡ 미만 2644가구, 85㎡ 초과 1685가구로 구성된다. 전용 85㎡ 이하 비중이 전체의 67%를 차지해 재건축 이후 실수요 선호가 높은 중소형 공급이 크게 늘어날 전망이다.

이번 계획안에는 서울시가 초기 단계에서 제시한 '도시정원' 개념이 반영된다. 단지 안 공원 면적은 기존 8758㎡에서 1만5703.2㎡로 확대되고, 송파대로와 오금로, 잠동초 남측에 각각 소공원과 어린이공원이 배치된다.

석촌호수공원과 한강공원을 잇는 보행축도 조성된다. 한가람로35길 방향으로 폭 10m 공공보행통로가 들어서고, 단지 내부 교차 지점에는 중앙광장이 계획돼 한강 조망과 바람길 확보 효과도 기대된다.

잠실 시세 비교와 투자 변수

교통 측면에서는 잠실대교 남단 이후 끊겨 있던 한가람로를 잠실운동장 일대에서 열어 잠실사거리 교통을 분산하는 방안이 포함된다. 도로 폭과 차로 계획도 교통량에 맞게 조정되며, 잠실주공5단지와 장미아파트 사이 지하차도 설치, 잠실나루역 일대 회전교차로 폐지도 검토된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 로즈 2차 전용 82㎡는 지난해 12월부터 올해 2월까지 33억원에 거래됐고, 3월 32억5000만원, 4월 32억2000만원으로 소폭 낮아졌다. 5월 호가는 32억9000만원 수준이다.

비교 단지인 리센츠 전용 84㎡는 4월 34억5000만원에 거래됐고 5월 호가는 34억원 안팎이다. 반면 잠실주공5단지 전용 82㎡는 4월 43억5000만원, 잠실래미안아이파크 계열로 언급된 잠실 LeL 전용 84㎡는 4월 44억원, 최근 호가 45억원 수준으로 로즈보다 약 11억~12억원 높다.

조합원 분양가는 전용 84㎡가 타입별로 23억7200만원~26억3000만원, 전용 110㎡는 29억5200만원~33억4600만원으로 제시된다. 추정 비례율 86.68%를 적용하면 로즈 1·2차 32평형의 추정 권리가액은 약 19억5500만원으로, 84A 선택 시 추가 분담금은 약 4억1700만원이다.

투자자 기준 총투자비로 보면 5월 기준 로즈 2차 전용 82㎡를 32억9000만원에 매수해 84A를 받는 경우 총 37억7000만원가량이 필요하다. 이는 최근 45억원 수준인 잠실 LeL 전용 84㎡ 시세보다 약 8억원 낮아 가격 매력이 있다는 평가가 나온다.

다만 사업시행인가와 관리처분계획 인가, 이주와 착공, 준공까지 여러 절차가 남아 있어 입주까지는 약 10년이 걸릴 수 있다는 관측이 나온다. 향후 공사비 상승, 사업 지연, 금융비용 확대에 따라 추정 분담금이 변동될 가능성도 투자 판단의 핵심 변수로 꼽힌다.

우리 매체는 앞서 로즈아파트 1~3차 재건축이 정비계획 변경 단계를 통과하며 최고 49층·5105가구로 확대되고, 단지 내 공원·보행축 조성 및 교통 개선안이 함께 추진된다고 전했습니다. 또한 조합원 분양가와 추가 분담금 추정치, 잠실 주요 단지와의 시세 비교를 바탕으로 향후 사업성 평가의 핵심 변수를 짚었고, 인허가와 이주·착공 등 절차를 감안하면 입주까지 약 10년이 걸릴 수 있다는 점도 함께 다뤘습니다.

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