한국 주택 수요, 인구 감소에도 유지 전망

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Parshwa Turakhiya

19.05.2026

한국의 인구 감소가 본격화해도 기대수명 증가와 1, 2인 고령가구 확대로 도시 주택 수요와 주택가격이 약해지지 않을 수 있다는 분석이 나왔다. 청년층의 공공임대 거주가 결혼과 출산 가능성을 높인다는 결과도 함께 제시되면서 주택정책의 초점이 생애주기별 맞춤 공급으로 옮겨가야 한다는 제언이 뒤따랐다.

하이라이트

국토연구원은 총인구가 2072년 3,622만명으로 감소해도 1인 가구 비중이 42.64%까지 확대되어 도시 주택 수요가 유지될 것으로 전망했다.
OECD 37개국 분석에서 기대수명이 1년 늘면 주택가격이 약 13.9% 상승하는 현상이 나타났고, 고령가구는 소비 축소로 노후를 버티는 경향이 뚜렷했다.
서울 30세 미만 청년은 공공임대 거주 시 결혼 확률이 169.2% 높아졌고, 출산 가능성이 3.4배, 3자녀 이상 출산은 4.3배 높게 나타났다.

국토연구원 분석과 인구구조 변화

국토연구원이 19일 발간한 국토정책 브리프에 따르면, 한국 총인구는 2032년 5,113만명, 2052년 4,626만명, 2072년 3,622만명으로 감소할 것으로 추정된다. 반면 1인 가구 비중은 2072년 42.64%까지 확대될 전망이다.

연구진은 인구가 줄어도 의료, 생활 인프라 접근성이 좋고 직장과 가까운 도시 지역의 주택 수요는 유지될 가능성이 크다고 봤다. 특히 기대수명이 늘어날수록 주택자산 선호가 강해지는 경향이 나타났고, OECD 37개국 분석에서는 기대수명이 1년 늘 때 주택가격이 약 13.9% 상승하는 것으로 분석됐다.

고령층에서는 주거 조정 부재도 확인됐다. 60대에서 80세 이상으로 갈수록 고령 1인 가구의 주거면적은 54.6㎡에서 63.9㎡로 늘고 자가점유율은 46.9%에서 65.4%로 상승했지만, 월 생활비는 112만9,000원에서 79만6,000원으로 35% 줄었다. 연구진은 고령가구가 자산을 유동화하기보다 소비를 줄이며 노후를 버티는 모습이 나타난다고 진단했다.

청년 공공임대와 정책 전환 제언

청년 주거정책과 관련해서는 서울주거실태조사 마이크로데이터 분석 결과, 30세 미만 청년이 공공임대에 거주할 경우 결혼 확률이 169.2% 높아지는 것으로 나타났다. 이는 직주근접 입지와 적정 면적을 갖춘 공공임대가 자가 확대보다 청년 가구 형성에 더 직접적인 영향을 줄 수 있음을 시사한다.

출산 결정에서도 공공임대 거주 가구의 가능성이 더 높게 분석됐다. 공공임대 거주 가구는 자가 거주 가구와 비교해 전체 자녀 출산 가능성이 약 3.4배, 3자녀 이상 출산 가능성은 약 4.3배 높았다.

연구진은 인구구조 변화에 대응하려면 기존의 대규모 공급 확대 중심 정책에서 벗어나 생애주기별 맞춤형 주택정책으로 전환할 필요가 있다고 제안했다. 청년층에는 직주근접 공공임대와 중형 평형 공급을 늘리고 결혼 후에도 장기간 거주할 수 있는 주택모델을 도입해야 하며, 고령층에는 주택연금 활성화와 고령친화 주거시설 확대로 자산 유동화와 주거 이동을 지원해야 한다고 밝혔다.

기업 혁신투자가 출산율에 미치는 영향에 대해 우리 매체는 앞서, 혁신투자 비율이 높아질수록 출산율이 개선될 수 있다는 연구 결과를 정리했습니다. 보고서는 OECD 국가 데이터와 국내 투자 사례를 바탕으로 혁신투자 확대가 소득 기대를 키워 출산 결정에 긍정적으로 작용할 수 있다고 봤고, 이를 뒷받침하기 위한 R&D 세제·금융 지원 강화 방안도 함께 제시했습니다.

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