서울 빌라 거래 회복세 확대, 1분기 외곽 저가 주택 수요가 시장 견인

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Andreas Kristo

26.05.2026

서울 빌라 거래 회복세 확대, 1분기 외곽 저가 주택 수요가 시장 견인 — 서울 빌라 거래 회복

올해 1분기 서울의 연립·다세대주택 거래가 약 4년 만의 최고 수준으로 늘어나며 빌라 시장의 회복 흐름이 나타난다. 다만 강남권과 한강 벨트의 거래는 줄고 상대적으로 저렴한 외곽 지역에 수요가 집중되면서 가격대와 지역별 양극화도 함께 뚜렷해진다.

하이라이트

2024년 1분기 서울 연립·다세대주택 거래량은 1만201건으로 전년 동기 대비 16.7% 증가, 거래금액은 4조3200억원으로 65.9% 급증했다.
노원구(53.7%), 성북구(51.6%), 은평구(41.4%), 강서구(40.3%) 등 외곽 저가 주택 거래가 크게 늘었고 강남구(-17.2%) 등 고가 지역은 감소했다.
서울 빌라 임대차의 월세 비중은 63.5%, 평균 전세가율은 56.6%이며 도봉구 83.7% 등 일부 지역의 보증금 리스크가 부각된다.

1분기 거래 증가와 지역별 온도차

Maeil Business Newspaper에 따르면 올해 1분기 서울 연립·다세대주택 거래량은 1만201건으로 집계된다. 이는 지난해 같은 기간보다 16.7% 늘어난 수치이며, 2022년 2분기 이후 가장 높은 수준이다.

거래금액도 4조3200억원으로 전 분기보다 65.9% 증가한다. 거래 회복은 서울 외곽의 중저가 지역에 집중되며, 25개 자치구 가운데 19곳에서 전 분기 대비 거래량이 늘어난다.

노원구의 거래 증가율이 53.7%로 가장 높고, 성북구 51.6%, 은평구 41.4%, 강서구 40.3%도 큰 폭의 증가를 보인다. 아파트 매매가와 임차 비용이 함께 오르면서 자금 여력이 제한된 실수요층이 진입 장벽이 상대적으로 낮은 빌라 매수로 이동한 것으로 해석된다.

반면 고가 주택 비중이 큰 지역에서는 거래가 줄어든다. 강남구는 17.2%, 마포구는 16.3%, 서초구는 27.0%, 용산구는 1.2% 감소해 서울 전역의 투자 수요 회복보다는 외곽 주거 수요가 시장을 받치는 흐름이 두드러진다.

월세 선호 확대와 전세금 부담

임대차 시장에서는 월세화가 더 뚜렷해진다. 올해 1분기 서울 빌라 임대차 거래 3만7764건 가운데 월세 거래 비중은 63.5%이며, 유형별로는 준월세가 54.2%로 가장 많고 반전세 36.1%, 순수 월세 9.7% 순이다.

빌라 전세사기 이후 전세에 대한 불안이 이어지고 전세대출과 보증 부담이 커지면서 월세 선호가 지속되는 것으로 읽힌다. 다만 일부 지역은 전세가율이 높아 향후 가격 조정 시 보증금 반환 위험이 남아 있다.

서울 빌라의 평균 전세가율은 56.6%지만 도봉구는 83.7%로 가장 높다. 강서구 76.6%, 금천구 70.3%, 종로구 65.6%도 평균을 웃돌아 매매가격 대비 보증금 비중이 높은 지역의 위험 관리 필요성이 커진다.

월세 전환율도 지역별 차이를 보인다. 서울 평균은 5.5%이며 노원구가 6.5%로 가장 높고, 서대문구 6.3%, 동대문구와 마포구가 각각 6.0%로 뒤를 잇는다.

정수민 부동산플래닛 대표는 올해 1분기 서울 연립·다세대주택 시장이 매매와 임대차 거래 모두 증가하며 회복 흐름을 보인다고 말한다. 그는 아파트 대비 낮은 가격 부담과 전세 매물 부족에 따른 수급 부담이 연립·다세대주택 수요를 이끈 것으로 분석한다.

서울 아파트 입주 물량 공백과 하반기 전국 입주 감소 전망을 우리 매체가 이전에 전한 바 있습니다. 특히 서울은 특정 월에 입주 예정 단지가 없어 전월세 공급이 타이트해질 수 있고, 하반기에도 전국 입주 물량이 줄면서 지역별 공급 불균형과 주거비 부담 확대 우려가 제기됐습니다.

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