공공주택 사업지 공기 연장 확산, 원가 부담에 공급 차질 우려

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Parshwa Turakhiya

27.05.2026

공공주택 사업지 공기 연장 확산, 원가 부담에 공급 차질 우려 — 공공주택 공급 차질 우려

중동 전쟁 이후 원자재값과 인건비 부담이 커지면서 전국 공공주택 사업지에서 공기 연장이 잇따르고 있다. 민간 공급이 건설 경기 위축으로 줄어든 상황에서 공공 공급까지 늦어지며 전월세 부족과 주택가격 상승 가능성에 대한 우려도 커진다.

하이라이트

성남 복정2 공공주택지구 등 전국 주요 현장 사업기간이 최대 6년 연장되며 총사업비가 2793억원 늘었다.
최근 원자재와 인건비 급등, 환율 불안, 중대재해처벌법으로 시공기간 평균이 3년 4개월 이상으로 증가하고 있다.
2023년부터 올해 5월까지 조정위에 접수된 공사비·자재비 분쟁액은 2428억원, 성립률은 5.26%로 낮아 갈등 장기화 우려가 크다.

주요 공공택지 공기 연장과 비용 증가

매일경제가 중동 전쟁 발발 이후 2월 28일 관보 고시를 분석한 결과, 전국 주요 공공주택 사업지에서 사업기간 연장이 잇따르는 것으로 나타났다. 성남 복정2 공공주택지구 A-1블록은 사업기간이 4년 2개월 늘었고, 공기 증가에 따라 총사업비는 4895억원에서 7688억원으로 2793억원 확대됐다.

LH가 발주한 충남 서천 장항 국가생태산업단지 444가구, 당진 석문국가산업단지 B-1블록 636가구와 B-3블록 1053가구는 올해 6월에서 2032년 6월로 6년 미뤄졌다. 다음 달 준공 예정이었지만 착공조차 하지 못한 채 사업기간만 연장됐다.

부산 사상 공공주택지구는 사업 종료 시점이 2025년 12월에서 2029년 12월로 바뀌었고, 인천 영종국제도시 A26블록 공공주택 사업도 2028년 6월에서 2029년 12월로 연장됐다. 정부가 조기 공급을 추진해 온 3기 신도시 핵심 사업지인 남양주 왕숙 2A-3블록도 최근 사업기간이 2년 2개월 늘었고, 총사업비는 이전보다 46% 증가한 4866억원으로 커졌다.

업계는 이런 공기 연장의 배경으로 LH 등 공공 발주기관의 경직된 공사비 책정 구조를 지목한다. 원자재값이나 인건비가 오른 뒤에도 민간 사업처럼 유연하게 공사비에 반영하기 어려워, 초기 계약 단가와 실제 시장 원가의 괴리가 커지고 있다는 설명이다.

건국대 부동산대학원 겸임교수 박합수는 공공주택 시행기관이 민간 건설사보다 공사비를 더 타이트하게 관리하는 경향이 있다며, 비용이 20~30% 올랐는데도 초기 계약 기준으로 맞추려 해 시장 가격과 맞지 않는 상황이 생긴다고 말했다. J&K Urban Improvement의 백준 대표도 중동 위기 같은 대외 악재가 겹치는 급변 환경에서는 민간 시공사가 원하는 마진을 고려한 단가를 맞추기 쉽지 않다고 설명했다.

분쟁 확대와 주택시장 파장

유가 충격에 따른 페인트, 방수재, 단열재 같은 석유화학 마감재 가격과 시멘트, 철근, 물류비 상승도 공사비 부담을 키우는 요인으로 꼽힌다. 여기에 환율 불안까지 겹치면 시공사의 비용 부담은 더 커진다.

중대재해처벌법 시행 이후 사고 책임을 피하려는 보수적 현장 운영과 주 52시간제 정착도 공기를 늘리는 요인이다. 실제로 서울 아파트의 착공부터 입주까지 실질 공사기간은 과거 통상 3년 수준에서 평균 3년 4개월을 넘는 수준으로 길어지고 있다.

공기가 길어질수록 간접비와 금융비도 불어난다. 이에 따라 사전청약 당시 제시된 가격보다 본청약 분양가 부담이 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.

공사비 부담은 현장 갈등으로도 번지고 있다. 매일경제가 국회를 통해 확보한 국토교통부 건설분쟁조정위원회 접수 및 처리 현황에 따르면, 올해 4월 조정위에 접수된 분쟁은 8건으로 올해 월간 기준 가장 많았다. 올해 1월부터 5월 18일까지 누적 신청 건수는 20건으로, 지난해 같은 기간 15건을 웃돌았다.

2023년부터 올해 5월까지 조정위에 접수된 공사비, 자재비 상승 관련 분쟁 규모는 총 2428억원에 달한다. 건당 평균 신청 금액은 39억8000만원이지만, 같은 기간 조정 신청 133건 가운데 성립된 사례는 7건에 그쳐 성립률은 5.26%에 머문다.

조정이 성립된 경우에도 접수부터 조정까지 평균 295일이 걸린다. 조정이 지연되면 시공사는 비용 부담을 떠안고, 발주처는 준공 지연과 추가 비용에 직면해 결국 소송, 공사 중단, 추가 공기 연장으로 갈등이 번질 가능성이 커진다.

저희는 앞서 서울 은평구 증산4 도심 공공주택 복합개발 사업이 LH와 DL E&C·Samsung C&T 컨소시엄 간 협약 체결로 본격적인 후속 절차에 들어갔다고 전했습니다. 이 협약으로 서울 도심에서 추진 중인 6개 도심복합개발 사업지의 협약이 모두 마무리되며 약 8,000가구 공급 계획의 추진 기반이 마련됐고, 보상·이주 및 계획 변경 승인 신청 등 착공(목표 2028년)을 위한 일정이 제시됐습니다.

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