서울 전세시장 상승 압력 확대, 재건축 단지 중심 매물 감소

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Ciaran Ryan

09.06.2026

서울 전세시장 상승 압력 확대, 재건축 단지 중심 매물 감소 — 서울 전세 상승 압력

서울 아파트 전세시장에서 올해 들어 가격 상승세가 지난해보다 가팔라지는 가운데 매물 감소가 겹치며 수급 불안이 다시 커지고 있다. 특히 재건축 단지와 준공 20년 초과 아파트에서도 전세가격 오름폭이 두드러지며 강남권을 중심으로 상승 압력이 확산하고 있다.

하이라이트

6월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 0.29% 상승하며 올해 누적 상승률이 3.77%로 지난해 같은 기간 대비 6배 수준을 기록했다.
서울 동남권 강남, 서초, 송파, 강동구의 준공 20년 초과 아파트 전세가격지수는 8.0% 오르며 신축 및 중간연식 아파트도 6.8~7.1% 상승했다.
토지거래허가구역 지정 확대 영향으로 서울 아파트 전세 매물은 1년 전 대비 30.7% 감소해 전세가 상승 압력을 지속적으로 높이고 있다.

서울 전세가격 상승과 재건축 단지 동향

매일경제 보도에 따르면 한국부동산원이 9일 발표한 전국 주간 아파트 가격 동향에서 6월 첫째 주 기준 서울 전세가격은 0.29% 올랐다. 올해 서울 전세 누적 상승률은 3.77%로 집계돼 지난해 같은 기간 0.65%의 약 6배 수준을 나타냈고, 같은 기간 전국 전세가격은 0.11% 상승했다.

서울 아파트 전세가격은 신축 여부와 관계없이 오름세가 이어지고 있다. 4월 기준 서울의 준공 5년 이하 아파트 전세가격지수는 101.06으로 지난해 같은 달 96.23보다 5포인트 가까이 상승했고, 준공 5년 초과 10년 이하도 5.4%포인트 올랐다.

준공 20년 초과 아파트의 상승폭은 더 컸다. 해당 구간 전세가격지수는 102.10으로 같은 기간 6.2% 올랐고, 준공 10년 초과 15년 이하와 15년 초과 20년 이하도 각각 5.1%, 4.7% 상승했다.

이 같은 흐름은 집값 상승을 주도하는 서울 동남권에서 더 뚜렷하다. 강남, 서초, 송파, 강동구의 준공 20년 초과 아파트 전세가격지수는 8.0% 오른 101.90을 기록했고, 준공 5년 이하와 5년 초과 10년 이하도 각각 6.8%, 7.1% 상승했다.

토지거래허가구역 확대와 매물 감소 영향

전문가들은 재건축이 진행되는 구축 아파트 전세시장에서 상품별 편차가 큰 가운데 최근 전세 매물이 줄면서 가격이 오르고 있다고 보고 있다. 집을 사려면 실거주해야 하는 토지거래허가구역 지정 확대가 전세 공급 감소를 부추기며 서울 전세가격 상승세를 당분간 이어지게 할 수 있다는 전망도 나온다.

지난해 3월에는 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정됐고, 같은 해 10월 15일 대책으로 서울과 수도권 12개 지역이 추가됐다. 부동산 플랫폼 아실 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만7730건으로 1년 전 2만5599건보다 30.7%, 7869건 감소했다.

우리 매체는 앞서 정부가 실거주 중심 원칙을 재확인하며 주택 취득·보유·양도 전 과정의 총세 부담을 기준으로 부동산 세제를 전면 재설계하는 방안을 검토 중이라고 전했습니다. 특히 1세대 1주택자 양도세 장기보유특별공제에서 ‘단순 보유’ 혜택을 줄이고 실거주 기간 반영을 강화하는 방안과, 공정시장가액비율 조정 등 보유세·취득세 전반의 손질 가능성이 함께 거론됐습니다.

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