서울 주택 인허가·착공 감소, 중장기 공급 공백 우려 확대

일반적으로 인허가 감소는 3~5년 뒤, 착공 감소는 2~3년 뒤 입주 물량 축소로 이어지는 만큼 업계는 2023년의 급감이 앞으로의 공급 감소로 연결될 가능성이 크다고 보고 있다. 올해 1~4월 서울의 누적 주택 인허가도 1만2,760가구로 지난해 같은 기간 1만6,787가구보다 24.0% 줄고, 착공은 7,023가구로 1년 전 8,357가구 대비 16.0% 감소한다.

이재명 대통령도 8일 취임 1주년 기자회견에서 인허가와 착공 감소 문제를 언급하며 공급 확대 필요성을 강조한다. 다만 올해에도 감소 흐름이 이어지면 서울 주택의 중장기 공급 공백 우려가 더 커질 수 있다는 지적이 나온다.

공사비 상승과 사업성 악화 부담

고환율 흐름이 이어지면서 철근, 시멘트, 콘크리트 등 수입 의존도가 높은 자재 가격 부담도 커지고 있다. 한국건설기술연구원의 건설공사비지수는 2026년 4월 136.88을 기록하며 지난해 같은 달보다 4.44% 상승한다.

주거용 건물 하위지수도 오름세를 이어가면서 실제 아파트와 주택 건설 원가 부담이 확대되고 있다. 아스콘, 아스팔트 제품, 레미콘, 건축용 금속제품 등 주요 자재 가격이 동반 상승해 도로, 단지 조성, 골조, 마감 공정 전반의 비용 압박이 커지는 모습이다.

대형 건설사 관계자는 고환율로 자재비가 계속 오르고 인건비도 올라 공사비 예측이 어려워졌다고 말한다. 분양가는 규제와 수요를 고려해야 해 자유롭게 올리기 어렵기 때문에 공사비 부담이 그대로 반영되면 사업성이 빠르게 악화하고, 인허가를 받아도 착공을 미루는 현장이 늘고 있다는 설명이다.

정부는 인허가 절차 단축과 정비사업 규제 완화로 공급 회복을 추진하는 입장이지만, 현장에서는 공사비와 금융 여건이 바뀌지 않으면 체감 효과가 크지 않을 것이라는 반응도 나온다. 건설·부동산 전문가들은 인허가와 착공 감소가 장기화하면 몇 년 뒤 입주 물량 부족으로 이어지고, 공급 공백이 현실화할 경우 서울 주택가격 변동성을 다시 자극할 수 있다고 본다.

우리 매체는 앞서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 토지거래허가 신청과 거래가 막판에 집중된 뒤, 5월 들어 급격히 식는 흐름을 짚었습니다. 특히 강남 3구·용산구 등 고가 지역의 비중이 유예 종료 전에는 크게 높아졌다가 종료 이후 급락하며 제도 변화에 따른 수요 공백이 확인됐고, 허가 신청 평균 가격은 전월 대비 상승한 것으로 분석했습니다.

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