서울 재건축 시장, 통합 재건축 확산으로 대단지 사업성 강화

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Ciaran Ryan

13시간 전

서울 재건축 시장, 통합 재건축 확산으로 대단지 사업성 강화 — 서울 재건축 대단지 확산

서울 재건축 시장에서 여러 아파트 단지를 하나로 묶는 통합 재건축이 확산하고 있다. 공사비 상승과 소규모 사업의 수익성 악화가 이어지면서, 대단지 프리미엄과 규모의 경제를 통해 사업성을 높이려는 움직임이 강해지는 모습이다.

하이라이트

서초구 반포동 한신서래·신반포팰리스·현대동궁 3개 단지 통합 재건축, 2029년 이주·2034년 7월 입주 목표로 동의율 75% 돌파.
대치동 대치우성1차·쌍용2차, 서울시 지구단위계획 변경으로 기존 840가구에서 1324가구·최고 49층 규모 재건축 예정.
5월 기준 서울 아파트 매매가격 변동률은 300가구 미만 10.34%, 1000~1499가구 17.77%, 1500가구 이상 16.95%로 대단지 프리미엄 확인.

반포·대치권 통합 재건축 추진 본격화

서울 재건축 업계에 따르면 서초구 반포동의 한신서래, 신반포팰리스, 현대동궁과 강남구 대치동의 대치우성1차, 쌍용2차 등 서울 곳곳에서 통합 재건축 사업이 속도를 내고 있다. 반포동에서는 래미안 원베일리 통합 재건축을 이끈 한형기 전 조합장이 지난해 한신서래·신반포팰리스·현대동궁의 추진준비위원장을 맡으면서 시장의 관심이 커지고 있다.

이들 3개 단지는 지난 1월 통합 재건축 협약을 체결하며 사업을 공식화했고, 추진준비위원회는 6월 16일 세 단지 통합 내용을 반영한 재건축 정비계획 변경안에 대해 자문방식 신속통합기획 신청을 낼 계획이다. 각 단지의 동의율은 75%를 넘긴 것으로 전해진다.

추진준비위원회는 내년 6월께 정비구역 변경 고시, 같은 해 9월께 통합 조합설립 인가를 목표로 잡고 있다. 이후 2029년 1월 이주, 2034년 7월 입주를 추진하며, 통합 과정의 갈등을 줄이기 위해 독립정산제와 제자리 재건축을 전제로 사업을 진행하고 있다.

한형기 추진준비위원장은 통합 재건축으로 1100가구 이상의 규모를 확보할 수 있을 것으로 기대한다며, 단지 내 커뮤니티 시설 확보와 공사비 절감, 시공사 참여 확대 등의 장점이 있다고 밝혔다. 그는 통합 과정이 사실상 90% 이상 마무리됐다며 8년 내 입주 가능성도 제시했다.

대치동의 대치우성1차와 쌍용2차도 통합 재건축에 속도를 내고 있다. 서울시는 5월 21일 두 단지의 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정 변경안과 지구단위계획구역, 지구단위계획 결정 변경안을 고시했다. 이에 따라 현재 840가구인 두 단지는 최고 49층, 1324가구 규모로 재건축될 예정이다.

대치우성1차 재건축조합 관계자는 8월 통합 총회를 열 계획이라며, 하반기 이후 시공사 선정 절차도 진행할 예정이라고 말했다. 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨가 관심을 보이는 것으로 알려졌다.

대단지 프리미엄 기대와 갈등 관리 과제

강남권 밖에서도 통합 재건축은 활발하다. 강서구의 염창우성1·2차와 삼천리 아파트는 지난해 7월 신속통합기획 자문사업을 신청했고, 지난달 3차 자문회의까지 마친 것으로 전해진다. 2월까지 공람한 정비계획 결정안과 정비구역 지정안, 지구단위계획 결정안에 따르면 이들 3개 단지는 기존 602가구에서 996가구로 확대 재건축될 예정이다.

영등포구 신길동의 신길우성2차와 우창아파트는 5월 27일 관리처분인가를 받으며 사실상 막바지 단계에 들어섰다. 한국자산신탁이 사업시행자를 맡고 있으며, 통합 재건축 기대감 속에 거래가격도 강세를 보이고 있다. 인근 중개업소 관계자는 매물 부족으로 대기 수요가 이어지고 있고, 214가구의 소규모 단지인 우창이 재건축 뒤 대단지로 바뀔 것이라는 기대가 가격에 반영되고 있다고 설명했다.

대단지일수록 가격 상승률이 높다는 점도 통합 재건축 확산의 배경으로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 5월 기준 서울 아파트 단지 규모별 매매가격 변동률은 300가구 미만이 10.34%인 반면, 1000가구 이상 1499가구 이하는 17.77%, 1500가구 이상은 16.95%로 나타났다.

다만 전문가들은 통합 재건축이 사업성 측면에서 유리해도 단지 간 이해관계 조정이 성패를 가를 변수라고 본다. 신한 Premier Pathfinder의 양지영 수석은 공사비가 오르는 상황에서 규모의 경제를 확보할 수 있는 대단지 재건축이 소규모 단지보다 상대적으로 유리한 측면이 있다면서도, 사업이 지연될수록 비용 부담이 커지는 만큼 단지 간 합의를 얼마나 원활히 이끌어내느냐가 가장 중요하다고 짚었다.

우리 매체는 앞서 서울에서 여러 아파트 단지를 하나로 묶는 통합 재건축이 공사비 절감과 대단지 경쟁력 확보를 위해 확산하고 있다고 전했습니다. 반포(한신서래·신반포팰리스·현대동궁)와 대치(우성1차·쌍용2차) 등 주요 단지들의 추진 일정과 함께, 이해관계자 조정이 지연되면 비용 부담이 커질 수 있어 단지 간 합의가 성패를 가를 핵심 변수라는 점도 짚었습니다.

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