전세 퇴출 정책, 서울 아파트 임대시장 비용 상승 위험 키운다

MK에 따르면 한양대 도시공학과 이창무 교수는 전세를 단순한 무이자 자금 조달 수단으로 보는 해석이 시장 구조를 충분히 반영하지 못한다고 진단한다. 전세는 임차인이 집주인에게 보증금을 빌려주는 대신 매달 내야 할 월세를 줄이는 구조이며, 서울 아파트의 전월세 전환율이 시중 예금금리보다 높은 수준이어서 임차인 입장에서는 전액 월세보다 주거비가 낮아지는 효과가 있다는 설명이다.

그는 전세가 오랫동안 주거 사다리 역할을 해온 배경으로 원금 상환 부담이 상대적으로 적은 특성을 꼽는다. 다음 임차인으로 보증금이 이어지는 흐름이 유지되는 한 주택 매입과 임대 운영이 가능해 민간 임대 공급을 떠받쳐 왔지만, 이 연결이 막히면 전세사기와 같은 문제가 커진다고 본다.

또 장기적으로는 공시가격 비율이 높아질수록 전세 비중이 낮아지는 경향이 나타났고, 수도권보다 지방에서, 아파트보다 비아파트에서 이런 변화가 더 뚜렷했다고 짚는다. 다만 현재 약 1000조원 규모로 추정되는 전세 관련 부채를 제도권 금융이 충분히 대체하지 못한 상태에서 전세를 인위적으로 밀어내는 것은 시장 충격을 키울 수 있다고 본다.

서울·경기 임대시장 파급과 정책 재검토 요구

이 교수는 앞으로 인구 감소와 도시 축소가 진행되면서 지방 비아파트 시장에서는 이미 나타난 것처럼 전세가 점진적으로 완화될 수 있다고 본다. 반면 서울 아파트 시장은 지방처럼 공시가격 비율 상승을 기대하기 어려운 수급 구조가 이어져 전세 수요가 쉽게 사라지지 않을 가능성이 크다고 평가한다.

이런 상황에서 정부가 전세 퇴출을 강하게 밀어붙이면 주거 선호 지역의 전세 매물이 줄고 주거 이동의 연쇄가 막혀 시장 병목이 심해질 수 있다는 것이 그의 주장이다. 월세 가구가 불안정한 비용 부담 때문에 이사를 포기하고 기존 계약을 갱신하면 월세 공급 흐름도 함께 막히고, 공급 변화 없이 심리적 불안에 기반한 이른바 월세 버블이 형성될 수 있다고 경고한다.

결국 전세를 투기와 동일시해 소멸 대상으로만 볼 것이 아니라, 저렴한 주거비를 통해 임차인과 시장이 일정한 효익을 나눠온 기능까지 함께 따져봐야 한다는 주문이다. 그는 정부가 전세 소멸을 주도하는 접근이 적절한지 재검토할 필요가 있다고 강조한다.

우리 매체는 앞서 서울 외곽의 중저가권으로 분류되던 성북·노원·동대문 일대에서도 84㎡ 신축 아파트 분양권·입주권 가격이 18억원을 넘기며 ‘신축 가격 기준선’이 빠르게 높아지는 흐름을 다뤘습니다. 신축 선호와 공급 희소성이 맞물리면서 기존 저가 지역에서도 가격이 상향 평준화되고, 인허가·착공 감소로 향후 입주 물량이 줄 경우 변동성이 커질 수 있다는 점도 함께 짚었습니다.

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