비아파트 실수요자, 전입의무 규제로 주담대 제약 확대

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Daria Chernytska

23.10.2026

비아파트 실수요자, 전입의무 규제로 주담대 제약 확대 — 비아파트 대출 규제 확대

정부의 주택담보대출 전입의무 규제가 아파트와 비아파트 시장 사이의 격차를 키우면서 빌라·다세대 매수를 추진하는 무주택 실수요자의 부담이 커지고 있다. 아파트에만 일부 완화책이 적용되면서 비아파트 시장에서는 세입자 퇴거 압박, 대출 차질, 세제 혜택 배제 등 부작용이 동시에 나타나고 있다.

하이라이트

금융당국의 주담대 실행 후 6개월 이내 전입 의무 규제로 수도권 비아파트 실수요자들이 대출 승인이 제한되고 있다.
생애최초 주택구입 취득세 감면(최대 200만원) 역시 전입 요건과 맞물려 세입자 거주 주택 매수 시 실질적 혜택 활용이 곤란하다.
비아파트 주택 거래에서 세입자와 매수자 간 조기 퇴거·합의금 갈등이 늘고, 현금 동원력이 큰 자산가 위주로 시장 양극화 우려가 커진다.

비아파트 매수 과정의 대출 제약

매일경제 보도에 따르면 금융당국이 유지하는 '주택담보대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무' 규제로 세입자가 거주 중인 비아파트를 사려는 실수요자들이 대출 문턱에 막히고 있다. 국토교통부는 토지거래허가구역 내 주택 거래와 관련해 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청 기한을 연장하고 갱신계약까지 유예 범위를 넓히는 방안을 발표했고, 금융위원회도 수도권·규제지역 소재 아파트에 한해 주담대 전입의무를 유예하는 완화책을 내놓고 있다.

문제는 이런 보완 조치가 아파트에 집중되면서 수도권 비아파트 시장의 무주택 수요자가 대출 제한과 전입 의무를 동시에 떠안고 있다는 점이다. 서울의 한 재개발 예정지 빌라를 매수하려던 한 무주택 신혼부부는 세입자 계약이 남아 있는 주택을 임대차 승계 조건으로 사려 했지만, 은행권에서 실거주 전입 요건을 충족해야만 대출 승인이 가능하다는 답변을 받은 것으로 전해진다.

이 같은 구조는 세제 혜택에도 영향을 준다. 현행 지방세특례제한법상 생애최초 주택구입자는 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있지만, 대출과 세제 모두 실거주 전입 요건이 걸려 있어 세입자 계약이 장기간 남은 주택을 매수하는 경우 혜택을 사실상 활용하기 어렵다.

세입자 갈등과 시장 양극화 우려

현장에서는 이미 주택담보대출 심사 과정에서 임차인 보증금을 한도에서 차감하는 이른바 '방공제'가 적용되고 있어, 세입자가 있는 주택에 대한 과도한 레버리지 투자는 구조적으로 제한된다고 본다. 그럼에도 일률적인 6개월 전입 의무가 유지되면서 투기 억제를 넘어 정상적인 실수요 거래까지 막고 있다는 지적이 나온다.

이 규제는 매수자와 세입자 간 갈등도 키우고 있다. 대출을 받기 위해 기존 세입자의 조기 퇴거를 요구하는 사례가 생기고, 그 과정에서 합의금과 이사비를 둘러싼 마찰이 발생하면서 임차인 보호 기조와 충돌하는 모습도 나타난다.

비아파트 시장 전반으로 보면 거래 위축 속에 현금 동원력이 큰 자산가만 저평가 매물을 확보하기 쉬워질 수 있다는 우려도 커진다. 금융권에서는 임대차 계약이 남아 있는 주택 매매 시 기존 임차인의 계약 만료 후 전입을 허용하는 등 비아파트 실수요자를 위한 제도 보완이 필요하다는 목소리가 나온다.

우리 매체는 앞서 전세보증금 반환과 주택 수리 책임 등을 둘러싼 임대인·임차인 간 갈등이 늘면서 임대차분쟁 조정 신청이 급증했지만, 실제 조정 성립률은 낮은 수준에 머물렀다고 전했습니다. 특히 보증금·건물 반환 분쟁 비중이 가장 큰 가운데, 신속한 권리 구제를 위해 분쟁조정 제도의 실효성을 높이는 개선 필요성이 부각된다고 짚었습니다.

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