Madrid y Barcelona refuerzan el alza del high street en España

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Ciaran Ryan

31.03.2026

Madrid y Barcelona refuerzan el alza del high street en España — Alza del high street

Según el ranking europeo de rentas prime elaborado por Colliers, Portal del Ángel, en Barcelona, y Preciados, en Madrid, encabezan el mercado español de locales comerciales con alquileres de hasta 265 euros por metro cuadrado al mes. El informe sitúa a ambas vías entre las calles más caras de Europa en un contexto de fuerte interés inversor por el retail urbano y de escasez de activos disponibles. Ese desequilibrio entre capital y oferta está sosteniendo precios, rentas y valoraciones en los principales ejes comerciales del país.

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Portal del Ángel en Barcelona alcanza una renta prime de 265 euros/m²/mes y Preciados en Madrid llega a 260 euros, superando mercados como Lisboa, Oslo y Estocolmo.
El mercado retail en España alcanzará 2.494 millones de euros en 2025, con locales de calle representando 524 millones y el 21% del total.
Las yields prime del high street se sitúan en Madrid entre 3,5% y 3,6% y en Barcelona entre 3,75% y 3,8%, impulsadas por inversores privados y escasez de producto.

Rentas prime y volumen de inversión en 2025

Portal del Ángel alcanza una renta prime de 265 euros por metro cuadrado al mes, mientras Preciados llega a 260 euros, lo que coloca a Barcelona y Madrid por delante de otros mercados europeos como Lisboa, Oslo o Estocolmo. En Madrid, Serrano registra 245 euros, Gran Vía 240 euros y Puerta del Sol 220 euros por metro cuadrado al mes. En Barcelona, Paseo de Gracia marca 250 euros, mientras Portaferrissa y La Rambla se sitúan en 130 euros.

El mercado retail en España mueve 2.494 millones de euros en 2025, de los que cerca del 60% corresponde a centros comerciales. Los locales a pie de calle representan 524 millones de euros, equivalentes al 21% del total, y se consolidan como la segunda gran categoría del ejercicio. Los parques de medianas, outlets e hipermercados suman 352 millones, con una cuota del 14%, mientras los supermercados concentran 135 millones, un 5,4%.

Félix Chamizo, director de retail de Colliers, señala que existe mucha actividad y una elevada asignación de capital hacia el sector. No obstante, añade que muchos inversores buscan activos de gran tamaño o ubicaciones emblemáticas que no encuentran con facilidad en España. Esa falta de producto está marcando la evolución del high street y favorece la presión sobre las valoraciones.

Capital privado impulsa la demanda en los ejes comerciales

Chamizo explica que el avance del high street responde en buena medida al protagonismo creciente de compradores privados, family offices y patrimonios familiares. Ese perfil busca activos más estables y menos expuestos a la volatilidad que un centro comercial o un gran parque comercial. Además, se trata de inversiones con vocación de permanencia, en muchos casos ligadas a horizontes de 20 años o más.

La presión compradora ya se refleja en las rentabilidades prime. En Madrid, las yields del high street se sitúan entre el 3,5% y el 3,6%, mientras en Barcelona rondan entre el 3,75% y el 3,8%. Según Chamizo, algunas operaciones sobre activos muy prime en Madrid incluso se cierran por debajo de esos niveles.

El directivo sostiene que hay capital disponible, apetito inversor y presión compradora, pero no suficiente oferta para absorber esa demanda. A su juicio, esa situación seguirá sosteniendo las valoraciones del high street durante este año. También apunta que, si apareciera más producto en el mercado, esta categoría podría ganar todavía más peso dentro del negocio retail.

Madrid gana tracción frente a Barcelona

Madrid aparece como el principal foco de esta nueva ola inversora por el tirón del lujo, la llegada de turismo de alto poder adquisitivo, la expansión hotelera y el efecto tractor de grandes operadores. Chamizo afirma que el reposicionamiento de zonas de Gran Vía y del barrio de Salamanca está alterando los flujos comerciales tradicionales. En áreas como Serrano y Ortega y Gasset, las marcas de lujo siguen buscando más espacio en un entorno de escasez.

Esa presión lleva a algunas enseñas a expandirse hacia tramos antes secundarios o a buscar fórmulas para ganar superficie. Al mismo tiempo, impulsa las rentas y refuerza la percepción de que los mejores locales son cada vez más escasos y más caros. Madrid, según el directivo, se ha convertido en la prioridad de entrada para muchas marcas internacionales.

Barcelona mantiene una posición de referencia y Portal del Ángel sigue liderando las rentas del país, aunque la ciudad pierde parte del protagonismo de años anteriores. Chamizo considera que la inestabilidad política, las dudas sobre seguridad y el impacto reputacional exterior han pesado sobre la capital catalana. Aun así, el mercado barcelonés conserva atractivo para el inversor, especialmente en los ejes más consolidados como Paseo de Gracia y Portal del Ángel.

En nuestra publicación ya analizamos la subida del precio del alquiler de vivienda en España hasta los 15 euros por metro cuadrado al mes, en máximos históricos y con un alza interanual del 7,8%. Aquel informe también destacaba que la escasez de oferta y el aumento de la demanda siguen sosteniendo la presión sobre las rentas, aunque con previsión de incrementos más moderados de cara a 2026.

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