서울시, 강북·서남권 사전협상 주거비율 확대 추진으로 민간 개발성 제고

According to Seoul Economic Daily, 서울시에 따르면 이번 방안의 핵심은 강북·서남권 대규모 부지의 주거비율을 높이고 공공기여 비율을 절반 수준으로 낮춰 민간 참여 문턱을 낮추는 데 있다. 도심과 강남권에 비해 상업·업무 수요가 약한 지역에서는 비주거 의무비율이 공실 우려와 수익성 저하로 이어져 개발 지연의 원인으로 지목돼 왔다.

서울시는 주거비율을 약 90% 수준까지 높이면 민간은 수익성을 확보하고 시는 주택 공급을 늘릴 수 있다고 보고 있다. 이는 오세훈 서울시장이 내건 '강북 전성시대 2.0'과 2031년까지 31만호 착공 구상에도 필요한 조치로, 재개발과 대형 유휴부지 개발에서 민간 역할을 확대하려는 목적이 깔려 있다.

대표 사례로는 노원구 중계동 옛 노원자동차운전면허학원 부지가 거론된다. 이 부지는 2019년 학원 운영 중단 이후 장기간 비어 있었고, MDM그룹 계열사 MDM플러스가 1만2266㎡ 부지에 최고 49층, 약 510가구 규모의 주상복합 개발을 추진하고 있다. 올해 1월 1차 협상조정협의회가 열리며 사전협상 절차가 시작됐고, 주거 중심 개발로 사업성을 확보하는 시험대가 될 전망이다.

은평구 녹번동 옛 국립보건원 부지도 수혜 대상으로 꼽힌다. 4만8000㎡ 규모의 이 부지는 감정가가 4545억원에 이르지만, 지난해 4월 첫 매각 공고에서는 입찰 기업이 없어 유찰됐다. 당시 서울시는 민간 참여를 유도하기 위해 주거비율 상한을 최대 50%까지 완화했지만 입지 대비 높은 토지가격과 낮은 사업성 평가를 넘지 못했다. 이번 가이드라인 개정으로 주거비율 상한이 60~70%로 높아지고 공공기여 비율도 낮아지면 매각 성사 가능성이 커질 것으로 예상된다.

주택 공급과 균형 발전 효과

시장에서는 상업·업무시설만으로 수익성을 담보하기 어려운 부지일수록 주거비율 확대가 민간 참여를 끌어들이는 핵심 변수로 보고 있다. 분양 수입을 통해 초기 투자비 회수 가능성이 높아지기 때문이다. 특히 상가 공실 우려로 사업성이 낮게 평가된 곳일수록 이번 제도 개편의 효과가 더 클 수 있다는 분석이 나온다.

실제로 사전협상으로 개발이 이뤄진 노원구 월계동 광운대역 물류부지는 40년 넘게 방치된 시멘트 사일로와 물류창고를 최고 49층, 용적률 499%의 2694가구 규모 주상복합 '서울원 아이파크'로 바꾸는 사업으로 진행되고 있으며, 2028년 준공 예정이다. 옛 국립보건원 부지 역시 최소 4000가구 공급이 가능한 규모여서 중장기 공급 여력을 키울 수 있는 몇 안 되는 서울 도심 유휴부지로 평가된다.

서울시는 또 창동역 일대 2만석 공연장을 포함한 'K-엔터테인먼트 타운' 조성 등 강북 거점 개발과 연계해 동북권·서남권 대형 사업의 속도가 붙을 것으로 기대하고 있다. 주거, 문화, 산업 기능이 결합된 새 랜드마크가 조성되면 인구 유입과 상권 회복 등 지역 활성화 효과도 예상된다. 현재 28개 사전협상 대상지 가운데 19곳이 도심과 동남권에 몰린 편중도 일부 완화될 가능성이 있다.

한편 서울시는 '강남에서 걷어 강북에 쓰는' 개발이익 지역환원도 함께 추진하고 있다. 서울고속버스터미널, 롯데칠성 부지, LG전자 연구소 등 동남권 대상지의 현금 공공기여 비율을 기존 30%에서 최대 70%로 확대해 2037년까지 연평균 1600억원을 확보하고, 이를 강북 인프라에 투입할 계획이다. 서울고속버스터미널 개발 공공기여금을 활용한 4조8000억원 규모의 '강북 전성시대 펀드' 조성도 오 시장 공약에 포함돼 있다.

우리 매체는 앞서 서울시가 북서남권 대규모 유휴부지 개발의 사업성을 높이기 위해 사전협상 지침을 손질하고, 공공기여율을 낮추는 동시에 주택 비율을 확대하는 방안을 추진한다고 전했습니다. 특히 북서남권 11개 자치구에 한해 공공기여율을 기존 60%에서 30%로 인하해 민간의 진입장벽을 낮추고, 상업·업무 수요가 약한 지역의 공실 우려를 줄이며 주택 공급을 늘리려는 취지라고 짚었습니다.

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