Ações vs. imóveis: Duas abordagens para construir riqueza

​Ações e imóveis são duas das formas mais populares de aumentar as economias. Algumas pessoas preferem comprar participações em empresas, enquanto outras querem obter renda de aluguel. Mas qual abordagem funciona melhor para o investidor médio?

Bilhões em cinco minutos

Em uma reunião de acionistas da Berkshire Hathaway, Warren Buffett foi questionado certa vez por que investe em ações em vez de imóveis. Buffett respondeu que o mercado de ações oferece mais oportunidades. A empresa pode comprar centenas de milhões de dólares em títulos em poucos minutos sem revelar sua identidade ao vendedor.

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As transações imobiliárias são mais complicadas. Mesmo após concordarem com um preço, as partes continuam a discutir financiamento, dívidas, inquilinos, as condições do edifício e os termos da transferência. Proprietários, bancos, advogados e credores podem estar todos envolvidos, portanto, o fechamento de um negócio pode levar meses ou até anos.

Buffett não afirma que imóveis não podem gerar retornos. A Berkshire comprou tais ativos após a crise de 2008–2009, quando os preços caíram drasticamente. No entanto, as ações também estavam sendo negociadas a preços baixos durante esse período, e as transações eram muito mais fáceis de concluir.

O desempenho histórico sustenta sua escolha. Desde o início de 1988, o S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index subiu aproximadamente 374%. No mesmo período, o S&P 500 valorizou cerca de 2.218%, enquanto seu retorno total excedeu 5.000% quando os dividendos reinvestidos são incluídos.

Aluguel, hipotecas e fluxo de caixa

Buffett valoriza a velocidade de uma transação, enquanto Robert Kiyosaki, autor de Pai Rico, Pai Pobre, foca principalmente no fluxo de dinheiro. Ele considera um imóvel um ativo apenas quando a renda do aluguel cobre a hipoteca, impostos, seguros, reparos e outras despesas. Sob essa abordagem, uma residência principal que não gera renda é considerada um passivo porque exige gastos adicionais todos os meses.

Kiyosaki é cético em relação ao mercado de ações e alertou que ele pode sofrer a maior quebra de sua história em 2026. Ele acredita que um grande reset do sistema financeiro pode estar por vir. O investidor emitiu avisos semelhantes antes da crise financeira de 2008, quando o S&P 500 perdeu cerca de 57% do pico ao fundo.

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Kiyosaki prefere ativos que possam ser controlados diretamente e usados para gerar renda regular. Além de imóveis, ele menciona frequentemente ouro, prata e Bitcoin.

Dois mercados sob pressão

O debate entre Buffett e Kiyosaki ocorre no cenário de um 2026 desafiador. De acordo com a Russell Investments, o S&P 500 se recuperou de sua queda inicial em menos de três meses e depois atingiu novas máximas. Os lucros esperados para as empresas do índice cresceram em média aproximadamente 16% ao ano nos três anos anteriores.

Uma parcela significativa do crescimento do mercado está ligada a empresas que desenvolvem IA e à infraestrutura que a sustenta. Como resultado, o desempenho do mercado está se tornando cada vez mais dependente de um grupo limitado de líderes tecnológicos. Analistas identificam tensões geopolíticas, interrupções na cadeia de suprimentos e mudanças bruscas nas expectativas de taxas de juros como alguns dos principais riscos.

O setor imobiliário também enfrenta custos crescentes. De acordo com a JLL, os custos de adequação comercial aumentaram até 10% em Londres e Seul e 8% em Nova York entre o primeiro trimestre de 2025 e o primeiro trimestre de 2026. Financiamentos e construções caras estão fazendo com que as incorporadoras lancem menos projetos, reduzindo a oferta de propriedades de alta qualidade.

Isso está forçando os investidores a escolher propriedades com mais cuidado. A demanda continua forte para edifícios modernos em localizações atraentes, enquanto propriedades obsoletas exigem investimento adicional e levam mais tempo para encontrar inquilinos. Como resultado, duas propriedades na mesma cidade podem gerar retornos muito diferentes.

A barreira de entrada importa tanto quanto os retornos

Para um investidor privado que considera um apartamento comum em vez de um edifício de escritórios, a principal limitação é a barreira de entrada. A primeira pergunta geralmente é simples: quanto dinheiro ele está preparado para investir? Comprar cotas em um fundo de índice S&P 500 pode exigir apenas algumas dezenas ou centenas de dólares. A carteira pode ser ampliada todos os meses, e parte dela pode ser vendida durante uma sessão de negociação quando necessário.

Imóveis exigem muito mais dinheiro adiantado. Por exemplo, uma propriedade com preço de $250.000 exigiria uma entrada de $50.000 se o comprador der 20%. Custos de fechamento, seguro, reparos e impostos devem ser somados a esse valor. Se o inquilino se mudar, o proprietário terá que cobrir temporariamente a hipoteca e as contas de serviços públicos usando seu próprio dinheiro.

Através de um único fundo de índice, um investidor pode distribuir $10.000 por centenas de empresas. Um comprador de apartamento investe um valor muito maior em uma única propriedade, um bairro e um mercado de aluguel. No entanto, os imóveis dão ao proprietário mais controle: ele pode aumentar o aluguel, reformar o imóvel, mudar a forma como ele é usado ou vendê-lo após fazer melhorias.

Uma escolha difícil

Então, o que os investidores devem escolher: ações ou imóveis? As ações são mais adequadas para quem está começando com uma quantia pequena, quer comprar e vender ativos rapidamente e não quer gerenciar uma propriedade por conta própria. No entanto, essa conveniência vem com volatilidade: o valor de uma carteira pode cair significativamente em semanas ou meses.

Os imóveis oferecem maior controle e podem gerar renda regular de aluguel, mas exigem capital inicial substancial, uma reserva financeira e atenção constante. Os investidores devem contabilizar a hipoteca, impostos, seguros, reparos e períodos sem inquilinos.

A escolha, portanto, depende não de qual ativo é universalmente “melhor”, mas do montante disponível para investir, do horizonte de investimento e da disposição para gerenciar o ativo. As ações são mais simples e líquidas, enquanto os imóveis podem ser mais lucrativos quando a demanda por aluguel é estável e a propriedade gera fluxo de caixa positivo após todas as despesas.