한국 주택 양도세, 장기보유공제 개편 시 임대 집주인 부담 급증 가능성

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Parshwa Turakhiya

24.04.2026

한국 주택 양도세, 장기보유공제 개편 시 임대 집주인 부담 급증 가능성 — 양도세 부담 급증 가능

이재명 대통령이 장기보유특별공제 개편 방향을 제시하면서 실거주 기간이 짧은 1주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어날 가능성이 커지고 있다. 특히 보유 공제 비중이 줄고 거주 공제 비중이 확대되면 장기간 보유했더라도 실제 거주 기간이 짧은 집주인은 세 부담이 두 배 가까이 뛸 수 있다.

하이라이트

장기보유공제에서 보유기간 공제 축소, 거주기간 공제 확대 시 10년 보유·3년 거주 아파트 양도세가 약 1억4천만원에서 2억5천만원으로 1억1천만원 증가.
서울 강남권 고가 아파트 10년 보유·3년 거주 조건에서 양도세가 기존 4억6천800만원에서 7억8천만원으로 3억1천만원 이상 늘어날 전망.
장기보유공제 개편 시 10년 미만 실거주 1주택자 매도·보유 전략 변화 및 부동산 시장 내 매물 출회 영향 가능성 부각.

장기보유공제 조정안과 세부담 변화

Seoul Economic Daily가 신한은행 Premier Pathfinder의 우병탁 수석전문위원과 고현식 세무사 분석을 토대로 보도한 내용에 따르면, 현재 제도에서는 1주택자가 10년 보유 요건과 10년 거주 요건을 모두 채우면 과세표준에서 최대 80%의 공제를 받는다. 이재명 대통령이 언급한 방향대로 보유기간 공제를 축소하고 거주기간 공제를 높이면, 10년 이상 보유했어도 10년 거주 요건을 채우지 못한 경우 양도세 부담이 빠르게 커질 수 있다.

예시로 서울 마포래미안푸르지오를 10년 전 10억원에 매수해 3년 거주한 뒤 25억7천만원에 매도하는 경우, 현재는 총 공제율 52%가 적용돼 양도세가 약 1억4천만원 수준으로 추산된다. 그러나 보유기간 공제를 0%로 낮추고 거주 공제를 연 8%씩 최대 80%까지 반영하는 방식으로 바뀌면 총 공제율은 24%로 떨어지고 세 부담은 약 2억5천만원으로 늘어난다.

각종 필요경비를 제외한 단순 계산 기준으로는 세 부담이 약 1억1천만원 증가하는 셈이다. 보유기간 공제가 완전히 사라지고 거주 공제만 현행 최대 40% 수준으로 남는 극단적 경우에는 총 공제율이 12%까지 낮아져 양도세가 3억원에 가까워질 수 있다.

서울 고가 아파트와 시장 파장

서울 강남권 고가 아파트에서는 세 부담 증가폭이 더 크다. 반포 래미안 퍼스티지를 10년 전 20억원에 취득해 3년 거주한 뒤 50억원에 매도하는 사례를 가정하면, 현재 약 4억6천800만원인 양도세는 보유 공제 0%, 거주 공제 최대 80% 구조에서는 약 7억8천만원으로 늘어 3억1천만원 이상 증가하는 것으로 분석된다.

이번 개편 방향이 실제 제도 변경으로 이어지면 10년 미만 실거주 1주택자의 매도 시점 판단과 절세 전략이 크게 달라질 전망이다. 현재의 최대 80% 공제 체계 자체가 축소되거나, 최고 공제율 적용 대상이 10년 이상 실거주자 중심으로 재편될 가능성도 있어 부동산 시장에서는 매물 출회와 보유 전략에 적지 않은 영향을 줄 수 있다.

우리 매체는 앞서 이재명 대통령이 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제를 ‘장기보유’보다 ‘실거주’에 더 무게를 두는 방향으로 손질할 수 있다는 입장을 거듭 밝혔다는 점을 전했습니다. 보유기간 공제 축소와 거주기간 공제 확대, 나아가 단계적 축소·폐지 시나리오까지 거론되면서 매물 출회와 1주택자의 절세 전략 변화 가능성이 함께 제기됐습니다.

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