Ceny mieszkań rodzinnych zwiększają lukę finansową w największych miastach Polski

Traders Union
Wszystkie wiadomości
Wiadomości finansowe
Ceny mieszkań a luka finansowa

Wszystkie wiadomości

Najważniejsze wydarzenia

Wybór redakcji

Akcje

Kryptowaluty

Wiadomości finansowe

Waluty

Surowce

Banki centralne

Olga Shendetskaya

10.05.2026

Ceny mieszkań rodzinnych zwiększają lukę finansową w największych miastach Polski — Mieszkania drożeją szybciej

W największych polskich miastach zamiana 40-metrowego mieszkania na lokal o powierzchni 75 m kw. oznacza dziś dla wielu gospodarstw domowych konieczność dopłaty sięgającej nawet ponad pół miliona złotych. Skala tego wydatku pokazuje, że poprawa warunków mieszkaniowych coraz częściej wymaga nie tylko środków ze sprzedaży dotychczasowego lokalu, ale także wysokiej zdolności kredytowej.

Najważniejsze

Warszawa i Kraków mają najwyższe ceny 75-metrowych mieszkań na rynku wtórnym, wynoszące odpowiednio 1,19 mln zł i 1,06 mln zł.
W największych miastach różnica między lokalem 40 m kw. a 75 m kw. wymaga kredytu przekraczającego 500 tys. zł, co oznacza ratę bliską 3 tys. zł miesięcznie.
W Katowicach, Bydgoszczy i Łodzi rata za dodatkowe 35 m kw. wynosi 1,4–1,45 tys. zł, podczas gdy w dużych aglomeracjach kluczowym ograniczeniem pozostaje zdolność kredytowa.

Koszt zamiany mieszkania w największych miastach

Jak wynika z raportu Barometr Metrohouse i Credipass, głównym powodem sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym pozostaje zakup kolejnego, większego lokum, a taki motyw wskazuje 28 proc. sprzedających. Autorzy analizy oceniają, że poprawa standardu życia jest dziś jednym z najważniejszych czynników skłaniających właścicieli do wystawienia dotychczasowego mieszkania na sprzedaż.

Ekspert Metrohouse Marcin Jańczuk wskazuje, że w poprzednich latach w transakcjach dominowały mieszkania dwupokojowe, często o powierzchni około 40 m kw., które dobrze sprawdzały się jako lokale na start. Wraz z powiększaniem się gospodarstw domowych taki metraż przestaje jednak odpowiadać potrzebom rodzin szukających większego komfortu.

W raporcie przyjęto model przykładowego gospodarstwa domowego, które nie ma już kredytu hipotecznego i przeznacza całość środków ze sprzedaży dotychczasowego lokalu jako wkład własny na zakup większego mieszkania. Założono sprzedaż 40-metrowego lokalu po średniej cenie transakcyjnej i równoczesny zakup mieszkania o powierzchni 75 m kw., przy czym cenę nowego lokalu obniżono o 5 proc. względem średniej raportowanej przez NBP, aby uwzględnić niższe stawki za metr w większych mieszkaniach z rynku wtórnego.

Najwyższy koszt takiej zamiany dotyczy Warszawy i Krakowa, gdzie 75-metrowe mieszkania kosztują odpowiednio 1,19 mln zł i 1,06 mln zł. W Gdańsku cena sięga 954 tys. zł, we Wrocławiu 893 tys. zł, natomiast poniżej 600 tys. zł takie lokale można kupić w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi.

Rosnące znaczenie zdolności kredytowej

Według danych Związku Banków Polskich przytoczonych w analizie, około 60 proc. kredytów mieszkaniowych jest zaciąganych na 25-35 lat, choć zobowiązania są zazwyczaj spłacane znacznie wcześniej, najczęściej w ciągu 13-17 lat. Zdaniem autorów raportu skala nadpłat sugeruje, że gospodarstwa domowe posiadające mieszkania na własność pozostają w relatywnie dobrej kondycji finansowej.

Mimo to eksperci wskazują, że samo posiadanie mieszkania na start nie rozwiązuje problemu finansowania docelowej nieruchomości. W Warszawie i Krakowie różnica w cenie między lokalem 40-metrowym a 75-metrowym wymaga zaciągnięcia zobowiązania przekraczającego pół miliona złotych, co przekłada się na miesięczną ratę bliską 3 tys. zł nawet przy pełnym wykorzystaniu kapitału ze sprzedaży poprzedniego mieszkania jako wkładu własnego.

Ekspert Credipass Daniel Orlikowski ocenia, że rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej się rozwarstwia. W Katowicach, Bydgoszczy i Łodzi koszt dodatkowych 35 m kw. oznacza ratę kredytu rzędu około 1,4-1,45 tys. zł, co może sprzyjać większej mobilności mieszkańców i wyższej płynności segmentu mieszkań rodzinnych, podczas gdy w największych aglomeracjach kluczowe znaczenie ma bieżąca zdolność kredytowa, obciążona w pierwszym kwartale 2026 roku rosnącymi kosztami finansowania długoterminowego.

W naszym wcześniejszym materiale o rozjeździe cen ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym w Warszawie w I kw. 2026 r. opisywaliśmy rosnącą lukę między stawkami w ogłoszeniach a cenami faktycznie uzyskiwanymi przy zakupie. Wskazywaliśmy też na odbicie popytu wspierane niższymi stopami procentowymi przy jednoczesnym spadku nowej podaży, co sprawia, że duża część oferty wciąż pozostaje poza zasięgiem przeciętnego nabywcy.

Ten materiał może zawierać opinie osób trzecich, żadne dane ani informacje na tej stronie nie stanowią porady inwestycyjnej zgodnie z naszym Zastrzeżeniem. Chociaż przestrzegamy surowych Zasad Redakcyjnych, ten post może zawierać odniesienia do produktów naszych partnerów.

Czy spodobał Ci się ten artykuł?