Apartamento ou Bitcoin: qual é o melhor refúgio para seu patrimônio?

​Há décadas, os imóveis são uma das principais formas de preservar patrimônio. As pessoas compram apartamentos e casas não apenas para morar, mas também como ativos que devem resistir à inflação e se valorizar com o tempo. Leon Wankum, autor de Digital Real Estate, acredita que o Bitcoin pode assumir parte desse papel. Mas o que isso significaria para o próprio mercado imobiliário?

Wankum não afirma que o BTC substituirá as moradias ou tornará os imóveis obsoletos. Seu argumento é outro: uma parcela significativa do capital vai para o mercado imobiliário não porque as pessoas precisem de mais espaço para morar, mas porque buscam formas de preservar o poder de compra do dinheiro.

Ver publicação no X Carregando...

O tweet foi excluído pelo autor.

Mas guardámos tudo 🙂.

Se o Bitcoin puder competir por esse papel, a forma de avaliar os imóveis também poderá mudar. Os preços dependeriam mais da utilidade do imóvel, de sua localização e da renda com aluguel, e menos da expectativa de novas valorizações.

Imóveis como reserva de valor

A dimensão do mercado explica por que esse debate importa. Segundo a Savills, o mercado imobiliário global vale aproximadamente US$ 393 trilhões, dos quais cerca de US$ 287 trilhões correspondem a imóveis residenciais.

Em comparação, a capitalização de mercado atual do Bitcoin é de aproximadamente US$ 1,6 trilhão.

Wankum descreve parte do valor dos imóveis como um "prêmio monetário". Com isso, ele se refere ao valor adicional que os compradores estão dispostos a pagar não para morar em um imóvel, mas pelas características que tornam os imóveis uma reserva de valor.

O autor vai bem além e sugere que esse prêmio pode representar até 80–90% do valor do mercado. Não há estimativas independentes que confirmem essa proporção, portanto, é melhor entender essa afirmação como uma premissa de seu modelo, e não como um fato estabelecido.

Nos Estados Unidos, os investidores responderam por cerca de um quinto das compras de imóveis residenciais nos últimos anos, com participações significativamente maiores em algumas grandes cidades. De fato, parte da demanda por imóveis vem de pessoas e empresas que compram propriedades principalmente como ativos financeiros.

No entanto, a demanda por investimentos é apenas um dos fatores que influenciam os preços. O valor dos imóveis depende das tendências demográficas, da renda, do custo dos financiamentos imobiliários, das restrições à construção, do preço dos terrenos, das condições econômicas locais e da oferta de novos imóveis. Portanto, o crescimento do mercado não pode ser atribuído somente à tentativa de proteger o dinheiro da inflação.

Wankum associa o aumento da importância dos imóveis como forma de poupança ao período posterior a 1971, quando os Estados Unidos abandonaram definitivamente a conversibilidade do dólar em ouro. Seu raciocínio é que, quanto mais rápido as moedas fiduciárias perdem poder de compra, mais capital flui para ativos físicos escassos, como terrenos, casas e imóveis comerciais.

Ver publicação no X Carregando...

O tweet foi excluído pelo autor.

Mas guardámos tudo 🙂.

O Bitcoin oferece uma ideia semelhante de escassez, mas sem estar fisicamente vinculado a um lugar específico. Essa é a base do argumento apresentado em Digital Real Estate: se o principal objetivo do investidor é preservar patrimônio, o BTC pode competir com um apartamento ou uma casa, embora não possa substituir a função prática do imóvel.

O que o Bitcoin oferece como alternativa aos imóveis

Quando visto estritamente como ativo financeiro, o Bitcoin tem várias vantagens em relação aos imóveis. É possível comprá-lo em qualquer quantidade, vendê-lo rapidamente, transferi-lo entre países e mantê-lo sem custos de reparos, seguro predial ou manutenção do imóvel.

Para os investidores, essas vantagens ficam especialmente evidentes quando as taxas de financiamento imobiliário estão altas. Nos Estados Unidos, a taxa média de um financiamento imobiliário de 30 anos ultrapassou 7% no outono de 2026, tornando a compra de imóveis financiada por empréstimo consideravelmente mais cara do que alguns anos antes.

Nesse contexto, comparar a compra de um imóvel com o aluguel e o investimento do capital disponível torna-se uma questão prática, e não apenas teórica.

Ver publicação no X Carregando...

O tweet foi excluído pelo autor.

Mas guardámos tudo 🙂.

No entanto, a comparação logo esbarra em limitações, pois os imóveis oferecem algo que o BTC não pode oferecer. As pessoas podem morar em uma casa, alugar um imóvel e obter valor prático de terrenos e edifícios comerciais, independentemente do desempenho dos mercados financeiros.

Além disso, os preços dos imóveis geralmente mudam muito mais lentamente. O Bitcoin pode perder dezenas de pontos percentuais de seu valor em poucos meses, enquanto os imóveis raramente apresentam variações comparáveis no mesmo período.

Essa diferença é particularmente importante para quem usa um ativo como garantia.

O mercado de empréstimos garantidos por Bitcoin já existe. Grandes plataformas de criptomoedas permitem que os usuários tomem empréstimos dando suas moedas como garantia, sem vendê-las. No entanto, esses acordos são muito menos flexíveis do que os financiamentos imobiliários convencionais: se o preço do Bitcoin cair drasticamente, a garantia poderá ser liquidada automaticamente.

Os proprietários de imóveis não enfrentam uma exigência equivalente de apresentar garantias adicionais simplesmente porque o valor de mercado do imóvel caiu ao longo de uma semana.

O que acontece se parte do capital investido realmente migrar para o BTC?

Se o Bitcoin continuar se consolidando como reserva de valor, o principal impacto será sobre a demanda por imóveis como investimento, e não sobre a necessidade básica de moradia. As pessoas ainda precisarão de casas e apartamentos, mas alguns compradores talvez deixem de ver os imóveis como a única forma disponível de proteger suas economias.

Nesse cenário, os investidores dariam mais importância ao retorno efetivo do imóvel, em vez de simplesmente esperar que seu preço suba.

Isso significa considerar a renda com aluguel, os custos de manutenção, os impostos e a qualidade do próprio ativo. Os imóveis poderiam enfrentar uma concorrência maior de outros instrumentos financeiros por cada dólar destinado a investimentos.

Ver publicação no X Carregando...

O tweet foi excluído pelo autor.

Mas guardámos tudo 🙂.

Isso não significa que os preços cairiam automaticamente. Em cidades com oferta limitada de moradias, alta migração ou forte crescimento da renda, o valor dos imóveis poderia continuar subindo, independentemente da popularidade do Bitcoin. No entanto, se parte do capital investido passar a ter acesso a uma alternativa mais líquida, essa fonte de demanda por imóveis poderá enfraquecer.

O papel das garantias também pode evoluir. Hoje, os imóveis continuam sendo alguns dos principais ativos aceitos pelos bancos para conceder empréstimos vultosos e de longo prazo. Se o Bitcoin se tornar menos volátil e mais integrado ao sistema financeiro regulado, poderá complementar esse papel, embora condições de empréstimo comparáveis às dos financiamentos imobiliários ainda estejam longe de se concretizar.

Portanto, é improvável que o impacto potencial das criptomoedas no mercado imobiliário se manifeste como uma saída repentina de capital dos imóveis.

Em vez disso, o mais provável é que haja uma concorrência gradual pelo capital investido. Se as pessoas tiverem acesso a outro ativo escasso, disponível globalmente, comprar um segundo apartamento deixará de ser a única opção óbvia para preservar patrimônio.

O Bitcoin não elimina o valor dos imóveis. Em vez disso, incentiva uma distinção mais clara entre as duas funções desses ativos. O mercado continuará pagando pela possibilidade de morar em um imóvel, alugá-lo e usá-lo como ativo físico. Mas o papel dos imóveis como "porto seguro para o patrimônio" agora enfrenta um concorrente digital global.