Las grandes ciudades españolas agravan el esfuerzo del alquiler y refuerzan la ventaja relativa de la compra

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Dan Blystone

21.05.2026

Las grandes ciudades españolas agravan el esfuerzo del alquiler y refuerzan la ventaja relativa de la compra — Alquiler vs compra urbana

La presión del mercado residencial en las principales ciudades españolas eleva el peso del alquiler hasta niveles que comprometen una parte creciente de la renta familiar. En Barcelona ese esfuerzo alcanza el 46% en 2025 y en Madrid llega al 40%, mientras el informe sitúa la compra como una opción más accesible en todas las capitales analizadas.

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El alquiler en grandes ciudades españolas absorbe hasta el 46% de la renta familiar en 2025, incrementando la presión sobre la clase media y media-baja.
Comprar resulta entre un 16% y 45% más accesible que alquilar en todas las capitales analizadas, con Barcelona requiriendo un esfuerzo del 31% frente al 46% del alquiler.
La superficie accesible en alquiler se reduce hasta 20 metros cuadrados desde 2022 y la oferta de viviendas nuevas en 2023 sube solo un 8,5%, muy lejos de los niveles de 2006-2007.

Informe sobre accesibilidad y sobrecarga del alquiler

Según el III Informe de Acceso a la Vivienda en España de Century 21, el arrendamiento absorbe cerca del 40% de los ingresos de los hogares en las grandes ciudades, donde se concentran el empleo y la inversión. El estudio, elaborado sobre 40 municipios españoles, sitúa a Barcelona como el mercado con mayor esfuerzo, con un 46% de la renta familiar en 2025, frente al 44% de 2022, mientras Madrid pasa del 36% al 40%, Palma del 30% al 37% y Valencia del 30% al 36%. En el extremo opuesto aparece Mérida, donde el esfuerzo baja al 19%.

El documento toma como referencia una vivienda de 90 metros cuadrados y una tasa de esfuerzo del 33% sobre la renta disponible, y concluye que comprar resulta más accesible que alquilar en todas las capitales analizadas. La cuota hipotecaria mensual se sitúa entre un 16% y un 45% por debajo del coste del alquiler de una vivienda equivalente. En Barcelona, la compra exige un esfuerzo del 31% frente al 46% del alquiler, y en Madrid la diferencia se coloca en el 34% frente al 40%.

Century 21 señala además que las rentas suben entre 2022 y 2023 en todas las ciudades analizadas, con incrementos que van del 18% de Pamplona al 51% de Palma de Mallorca. En Madrid y Barcelona, los alquileres aumentan cerca de 500 euros mensuales. El CEO de Century 21 España, Fernando Sousa, advierte de que cuando un hogar destina el 40% o el 50% de sus ingresos al alquiler, la situación deja de ser coyuntural y pasa a ser estructural para la clase media y media-baja.

Barreras de entrada y deterioro de la calidad residencial

Aunque la compra presenta mejores ratios de accesibilidad, el estudio subraya que muchas familias siguen teniendo dificultades para afrontar la entrada inicial de una vivienda. Los ingresos familiares crecen entre un 19% y un 24% desde 2022, pero la tasa de ahorro de los hogares cae al 12% de la renta disponible en 2023, lo que limita la capacidad de acceso de nuevos compradores.

El informe atribuye buena parte del dinamismo reciente del mercado inmobiliario a los hogares que ya cuentan con patrimonio acumulado, lo que facilita operaciones de reposición entre propietarios. Esa dinámica mantiene la actividad, pero deja fuera a jóvenes, familias sin vivienda previa y hogares de renta media o media-baja que no pueden utilizar un activo ya pagado como palanca financiera.

La presión de precios también reduce la calidad residencial disponible. Century 21 indica que la superficie accesible en alquiler se recorta entre 15 y 20 metros cuadrados en la mayoría de las ciudades desde 2022. En Barcelona, una familia que dedica el 33% de sus ingresos a vivienda solo accede a 65 metros cuadrados en alquiler, frente a los 80 metros cuadrados que podría comprar, mientras en Mérida la brecha entre compra y alquiler alcanza 95 metros cuadrados.

El estudio añade que la falta de oferta sigue siendo uno de los factores estructurales que tensionan el mercado. Con datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del INE, recuerda que en 2023 se inician más de 121.000 viviendas nuevas en España, un 8,5% más que en 2022, aunque todavía muy por debajo de las más de 600.000 viviendas iniciadas anualmente durante el ciclo expansivo de 2006 y 2007.

En nuestra publicación anterior sobre la investigación del caso Plus Ultra, repasamos cómo el foco judicial se extiende a la evolución patrimonial de José Luis Rodríguez Zapatero y su entorno tras su salida de La Moncloa. Detallamos la revalorización y acumulación de inmuebles en zonas como Madrid y Lanzarote, así como los ingresos atribuidos a actividades institucionales, editoriales y de asesoría que la causa analiza para explicar ese crecimiento patrimonial.

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