IAhorro detecta alta tensión inmobiliaria en capitales españolas

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Ezequiel Gomes

10.04.2026

IAhorro detecta alta tensión inmobiliaria en capitales españolas — Alta tensión inmobiliaria

El barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro, elaborado con datos de 65 ciudades españolas del segundo semestre de 2025, sitúa el acceso a la compra de vivienda en niveles especialmente exigentes en los grandes núcleos urbanos. La firma señala que, con un salario medio neto mensual de unos 1.880 euros según los últimos datos disponibles del INE para 2024, adquirir un piso en varias capitales requiere ingresos que duplican o incluso triplican esa referencia.

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San Sebastián lidera la tensión inmobiliaria con 97,49 puntos, un precio medio de vivienda de 576.700 euros y salario necesario de 5.642 euros netos mensuales.
Las cinco ciudades más tensionadas (San Sebastián, Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y Bilbao) exigen salarios para compra de vivienda claramente superiores a la media nacional y regional.
Un mayor stock de viviendas en venta en grandes polos urbanos como Barcelona (12,6 viviendas/1.000 habitantes) no reduce significativamente la tensión debido a la persistencia de precios elevados y fuerte demanda.

Ranking urbano y esfuerzo salarial

San Sebastián encabeza la clasificación con 97,49 puntos sobre 100 en el indicador de tensión inmobiliaria. El precio medio de una vivienda estándar de 100 metros cuadrados se sitúa en 576.700 euros, y el ingreso necesario para mantener el endeudamiento dentro del 35% recomendado asciende a 5.642 euros netos mensuales. Según iAhorro, esta cifra triplica el salario medio nacional.

Madrid ocupa la segunda posición con 82,82 puntos, tras aumentar más de 3,6 puntos desde julio. Comprar una vivienda tipo en la capital, con un precio medio de 472.600 euros, exige unos 4.623 euros netos al mes. Barcelona cierra el semestre en tercer lugar con 80,72 puntos, un precio medio de 465.700 euros y un salario necesario cercano a 4.556 euros netos mensuales.

Palma de Mallorca figura en cuarto lugar con 75,04 puntos, mientras Bilbao completa las cinco primeras posiciones con 63,39 puntos. Aunque la presión es menor que en las tres grandes capitales de cabeza, ambas ciudades mantienen niveles de exigencia claramente superiores a la media de las 65 urbes analizadas. Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro, afirma que la brecha entre ingresos y precios se aleja cada vez más de la capacidad real de muchos hogares.

Brecha territorial en el acceso a vivienda

En la parte baja del ranking aparecen mercados con menor presión, principalmente en capitales del interior y ciudades secundarias. Cartagena, Jaén, Lérida, Elche y Cuenca registran algunos de los niveles de tensión más reducidos del país, con precios de vivienda y cuotas hipotecarias sensiblemente más moderados que en las grandes capitales. Esa diferencia refleja una brecha territorial cada vez más amplia dentro del mercado residencial español.

En Cartagena, una vivienda estándar cuesta unos 113.300 euros y requiere ingresos netos mensuales de aproximadamente 1.108 euros, con una cuota hipotecaria media de 388 euros. Jaén presenta un precio medio de 121.300 euros y un salario necesario de unos 1.187 euros, mientras Lérida se sitúa en torno a 127.300 euros y 1.245 euros mensuales. Elche y Cuenca completan este grupo con salarios requeridos de alrededor de 1.283 y 1.342 euros netos al mes, respectivamente.

La portavoz de iAhorro sostiene que la diferencia entre la ciudad más tensionada y las menos exigentes supera ampliamente el doble en términos de salario necesario. A su juicio, esta disparidad condiciona tanto la movilidad laboral como las decisiones residenciales de las familias. El contraste también subraya que el deterioro de la accesibilidad se concentra con más intensidad en los principales polos urbanos.

Oferta disponible y límites de accesibilidad

El análisis del stock de vivienda indica que un mayor número de inmuebles en venta no siempre mejora el acceso a la compra. San Sebastián cuenta con cerca de 9,7 viviendas en venta por cada 1.000 habitantes, Madrid con unas 8,2 y Barcelona con alrededor de 12,6. Sin embargo, esos niveles de oferta no bastan para reducir de forma significativa la tensión del mercado, debido al peso de los precios elevados y a la fuerte demanda.

Martínez explica que una parte relevante de la oferta se concentra en segmentos de precio fuera del alcance de muchos hogares. Añade que en los grandes polos urbanos la demanda sigue siendo intensa por la concentración de empleo, la atracción de población y el interés inversor, lo que permite absorber rápidamente nuevas viviendas en venta. En ese contexto, el aumento del stock tiene un efecto limitado sobre la accesibilidad real.

En el extremo opuesto, ciudades como Leganés, Móstoles y Alcalá de Henares, en el área metropolitana de Madrid, muestran una oferta especialmente reducida en relación con su población. También ocurre en Ceuta, Melilla, Santa Cruz de Tenerife y Pamplona, donde el stock disponible es relativamente limitado. Según iAhorro, esta escasez puede responder al peso de la vivienda principal, a una baja rotación del parque residencial y a condicionantes geográficos o urbanísticos que restringen la expansión de la oferta.

En nuestra publicación ya informamos sobre el nuevo programa de alquiler asequible del Ayuntamiento de Madrid para rentas medias. La iniciativa arranca con la promoción Iberia Loreto 1 en Barajas, incorpora 52 viviendas y fija un calendario con inscripción en las próximas semanas y sorteo previsto para junio.

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