Mercado residencial español encara 2026 con menor margen de demanda solvente

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Emilio Ghigini

06.04.2026

Mercado residencial español encara 2026 con menor margen de demanda solvente — Demanda limitada en 2026

Según el análisis publicado por elEconomista.es, el mercado residencial en España entra en 2026 con una combinación de fortaleza macroeconómica, presión demográfica sostenida y una oferta de vivienda insuficiente para cubrir la creación de hogares. Ese desajuste sostiene la actividad y los precios, aunque también empiezan a aparecer señales de agotamiento en la demanda con capacidad real de compra.

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España cerró 2025 con 22,46 millones de ocupados y una tasa de paro del 9,93%, mejorando la base de compradores pero sin mejorar la accesibilidad residencial.
En 2025 se registraron 714.000 compraventas, apoyadas por flujos migratorios y la presencia de extranjeros, mientras el déficit de vivienda sigue en 700.000 unidades según el Banco de España.
La previsión para el primer semestre de 2026 es un alza de precios de obra nueva cercana al 9%, aunque la demanda solvente se reduce y la capacidad de ahorro se resiente.

Empleo, hipotecas y acceso marcan el arranque de 2026

El cierre de 2025 deja 22,46 millones de ocupados y una tasa de paro del 9,93%, el primer registro por debajo del 10% desde 2008. Ese contexto mejora la base potencial de compradores, pero no se traduce en una mejora relevante de la accesibilidad residencial. Los salarios siguen creciendo por debajo del coste de la vida y el aumento del pluriempleo refleja las dificultades de los hogares para elevar su ahorro.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario aumenta un 1,7% interanual y sitúa en 7,6 años de salario íntegro el tiempo necesario para comprar una vivienda media. A la vez, el Euríbor a 12 meses cierra 2025 con una media del 2,267% y las previsiones para 2026 lo mantienen entre el 2,0% y el 2,5%. Esa mayor estabilidad monetaria respalda el apetito comprador con hipotecas más previsibles, aunque no corrige el desequilibrio estructural entre oferta y demanda.

Demografía y escasez de obra nueva sostienen la tensión del mercado

Desde 2022, España suma cerca de medio millón de habitantes al año por los flujos migratorios y la reducción del tamaño medio de los hogares. Además, la presencia de compradores extranjeros con mayor capacidad de pago está reconfigurando los precios en zonas prime, costeras e insulares. Esa combinación impulsa más de 714.000 compraventas en 2025, el mayor volumen desde 2007.

Por el lado de la oferta, entre enero y noviembre de 2025 se conceden 127.368 visados de obra nueva, un 7,4% más interanual, pero todavía lejos de las aproximadamente 250.000 viviendas al año que serían necesarias para equilibrar el mercado. La actividad promotora sigue limitada por la escasez de suelo finalista, los elevados costes de construcción, la falta de mano de obra cualificada y unos plazos administrativos que en muchos desarrollos superan la década. Ese conjunto de restricciones mantiene un déficit estructural de vivienda que el Banco de España estimó en 700.000 unidades en 2025.

La desaceleración de precios gana peso en las principales ciudades

La insuficiencia de oferta resulta especialmente visible en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, donde la presión sobre el parque disponible se intensifica año tras año. Al mismo tiempo, el segmento solvente empieza a estrecharse por el mayor esfuerzo de compra y la menor capacidad de ahorro. También pierde fuerza el trasvase del alquiler a la compra, porque la entrada inicial actúa como barrera y el alquiler tampoco funciona ya como alternativa accesible para muchos hogares.

Con ese escenario, el mercado apunta a mantener una actividad elevada en 2026, aunque con un ritmo más estable y con menos opciones de superar el récord de compraventas de 2025. En obra nueva, la previsión es de un alza interanual de precios cercana al 9% en el primer semestre, en línea con el cierre de 2025. El análisis apunta a que la vivienda asequible y las políticas para ampliar el parque residencial, tanto en venta como en alquiler, ganan relevancia para absorber una demanda que el mercado libre no está cubriendo.

En nuestra publicación ya informamos sobre el último informe del Banco de España, que anticipaba una desaceleración de la creación de empleo en 2026 y 2027 y alertaba de riesgos inflacionarios ligados a la tensión geopolítica. El análisis también destacaba el papel de las horas trabajadas, el absentismo y las presiones salariales en los convenios como factores que condicionan la evolución del mercado laboral y la capacidad de compra de los hogares.

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