UBS segnala Zurigo e Tokyo tra i mercati immobiliari a più alto rischio di bolla

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Anton Kharitonov

22.09.2026

UBS segnala Zurigo e Tokyo tra i mercati immobiliari a più alto rischio di bolla — Risiko immobili a Zurigo e Tokyo

L'UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 colloca Zurigo e Tokyo nella fascia di rischio più elevata tra le città analizzate, mentre Miami arretra in un gruppo di rischio accentuato insieme a Dubai, Seul, Ginevra e Lisbona. L'indice evidenzia anche un calo dei rischi in diverse città nordamericane ed europee, in un contesto in cui i costi di finanziamento elevati continuano a limitare l'accessibilità all'acquisto di abitazioni.

Punti chiave

UBS segnala Zurigo e Tokyo come mercati immobiliari a più alto rischio di bolla, con prezzi sostenuti da offerta limitata e domanda settoriale.
Lisbona e Seul registrano un aumento del rischio di bolla e prezzi reali in crescita di circa il 10%, mentre Vancouver e Toronto segnano cali analoghi.
Il permanere di alti costi di finanziamento frena la domanda globale, con prezzi di acquisto oltre il 40% del reddito lordo in molte città analizzate.

Mappa dei rischi e dinamica dei prezzi globali

Come riportato da Borsa Italiana, lo studio di UBS mostra che il rischio resta moderato a Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hong Kong e Singapore; in Europa rientrano nella stessa fascia Amsterdam, Madrid, Francoforte, Monaco di Baviera e Milano, mentre Parigi e Londra presentano un basso rischio di bolla. Fuori dall'Europa, soltanto New York, San Francisco e San Paolo figurano nella categoria a basso rischio.

Lisbona e Seul registrano quest'anno il maggiore aumento del rischio di bolla. Alcuni squilibri si accentuano anche a Milano, Hong Kong, Madrid e Dubai, anche se a Dubai il rischio si attenua da marzo, mentre nelle città nordamericane il rischio diminuisce perché gli elevati costi di finanziamento rendono più difficile l'acquisto di una casa e frenano la domanda.

Nell'ultimo anno, in termini reali, prezzi delle abitazioni, affitti e redditi restano nel complesso stabili, pur con forti differenze tra città. Seul, Lisbona, Madrid e Hong Kong registrano gli aumenti più forti, con prezzi reali in crescita di circa il 10%, mentre Vancouver e Toronto segnano cali di circa il 10%; anche Francoforte e Monaco di Baviera mostrano flessioni più moderate.

Matthias Holzhey, economista del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management e autore principale dello studio, afferma che il permanere di costi di finanziamento elevati dovrebbe contenere l'aumento dei prezzi delle abitazioni nel breve periodo. Nella maggior parte delle città, i costi annui legati all'acquisto di un'abitazione di 60 mq superano il 40% del reddito lordo di un lavoratore altamente qualificato, mentre possedere un immobile costa nettamente più che affittarlo, soprattutto a Monaco di Baviera, Hong Kong e Sydney.

In oltre la metà delle città analizzate, negli ultimi cinque anni gli immobili residenziali non proteggono dall'inflazione. Maciej Skoczek, economista del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management e autore dello studio, osserva comunque che ai livelli di valutazione attuali, nella maggior parte delle città il residenziale dovrebbe offrire protezione dall'inflazione nel medio periodo, sostenuto anche da una domanda urbana che resta solida e da persistenti limiti dell'offerta.

Focus su Zurigo, Tokyo e i principali mercati europei

Zurigo registra l'aumento più significativo dei prezzi delle abitazioni degli ultimi 20 anni tra le città esaminate, sostenuto da bassi tassi d'interesse e da forti vincoli all'offerta. Il mercato resta molto teso, con tassi di sfitto vicini allo zero, disponibilità di abitazioni di proprietà inferiore ai livelli storici e una domanda sostenuta anche dai settori della tecnologia e dell'intelligenza artificiale, ma il rapporto tra prezzi e affitti segnala una dipendenza crescente dai bassi costi di finanziamento.

A Tokyo il mercato continua a presentare un elevato rischio di bolla speculativa dopo un lungo periodo di rincari superiori alla crescita dei redditi. UBS rileva che l'accessibilità diventa un vincolo sempre più importante, mentre un ulteriore aumento dei costi di finanziamento potrebbe ridurre l'attrattiva dell'acquisto come investimento e aumentare la probabilità di una correzione.

In Europa, Lisbona emerge per il rapido aumento dei prezzi nel lungo periodo, ma il mercato appare ora sotto pressione per il peggioramento dell'accessibilità e per il venir meno di alcuni fattori che avevano sostenuto la crescita. Francoforte mantiene una forte domanda di affitti e un'offerta limitata, ma il segmento della proprietà resta debole e i prezzi reali si collocano quasi il 25% sotto il picco del 2021.

Londra resta debole per il quinto anno consecutivo e presenta ora un basso rischio di bolla, con prezzi reali oltre il 15% sotto i livelli del 2021, pur mantenendo affitti vicini ai massimi storici. Miami, dopo il forte boom degli ultimi 15 anni, vede invece un raffreddamento del mercato per effetto delle pressioni sull'accessibilità, degli elevati costi di finanziamento e dell'aumento dei costi legati alla proprietà, anche se una correzione generalizzata appare improbabile.

Nel nostro precedente approfondimento sull’aumento del costo dei nuovi mutui in Italia abbiamo analizzato come il rialzo dei tassi stia facendo crescere in modo sensibile l’esborso complessivo per chi accende un finanziamento, con simulazioni che quantificano migliaia di euro di aggravio su 25 anni. L’articolo metteva in evidenza anche il ruolo delle decisioni della Bce e l’effetto di Irs ed Euribor nel rendere il credito più oneroso per famiglie e imprese.

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