AT exclui benefício de reinvestimento em IRS na compra de imóvel em ruínas para habitação

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Ezequiel Gomes

06.07.2026

AT exclui benefício de reinvestimento em IRS na compra de imóvel em ruínas para habitação — Reinvestir em ruínas fora do IRS

A Autoridade Tributária esclarece que as mais-valias da venda de habitação própria e permanente não podem ser excluídas de IRS quando o reinvestimento é feito apenas na compra de um imóvel em ruínas. O entendimento afeta contribuintes que pretendem usar esse regime fiscal para adquirir casas degradadas e transformá-las posteriormente em residência habitual.

Destaques

AT publicou em 3 de julho que a compra de imóvel em ruínas não cumpre requisitos para benefício de reinvestimento de mais-valias em IRS.
A AT afirma que imóveis em ruínas não são considerados habitação própria e permanente na data da aquisição, excluindo-os do benefício fiscal.
O benefício só se aplica se o imóvel adquirido for afeto à habitação do contribuinte até 12 meses após o reinvestimento, limitando reabilitações.

Esclarecimento fiscal sobre imóveis em ruínas

Segundo Jornal de Negócios, uma informação vinculativa publicada no Portal das Finanças em 3 de julho, a Autoridade Tributária e Aduaneira entende que a aquisição de um imóvel em estado de ruína não cumpre, no momento da compra, os requisitos exigidos para efeitos de reinvestimento das mais-valias em IRS.

A AT justifica que uma casa nessas condições não tem, por razões evidentes, capacidade para ser considerada habitação própria e permanente nem domicílio fiscal do contribuinte. Por isso, o valor de aquisição desse imóvel não pode ser aceite para excluir de tributação os ganhos obtidos com a venda de uma habitação própria e permanente.

No caso analisado, o contribuinte vendeu a casa em outubro de 2023 e pretende comprar um imóvel em ruínas, inscrito como prédio urbano do tipo “outros”, afeto a habitação, com a intenção de o recuperar e converter em residência permanente. Na pergunta submetida ao fisco, quis saber se esse investimento podia ser considerado reinvestimento total das mais-valias, mas a resposta da administração tributária é negativa.

Condições legais e impacto para os contribuintes

A administração fiscal recorda que o Código do IRS, na redação aplicável à data do negócio, permite excluir de tributação os ganhos provenientes da venda onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente quando o valor realizado, deduzido da amortização de eventual empréstimo, é reinvestido na aquisição de outro imóvel com o mesmo destino, dentro de prazos definidos na lei.

Esse reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da realização da mais-valia. Além disso, o imóvel alienado tem de ter sido habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar nos 24 meses anteriores à venda.

A AT acrescenta que a exclusão de tributação também não se aplica se o novo imóvel não for afeto à habitação do contribuinte ou do agregado familiar até 12 meses após o reinvestimento, nem se aí não for fixado o domicílio fiscal. O esclarecimento limita, assim, o uso do benefício fiscal em operações de reabilitação em que a compra do imóvel degradado, por si só, não permite cumprir imediatamente a finalidade habitacional exigida pela lei.

Na nossa publicação anterior, acompanhámos a aprovação, na generalidade, de uma proposta para clarificar a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de reabilitação urbana em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), independentemente da existência de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). O texto previa efeitos retroativos e procurava reduzir a litigância com a Autoridade Tributária, com possíveis impactos financeiros relevantes para construtores, promotores e contribuintes.

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