Portugal aprova reforma do arrendamento e acelera despejos, enquanto elimina limites nas rendas de novos contratos

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Dan Blystone

12.07.2026

Portugal aprova reforma do arrendamento e acelera despejos, enquanto elimina limites nas rendas de novos contratos — Nova lei das rendas

O mercado de arrendamento em Portugal entra numa nova fase regulatória depois de o Conselho de Ministros aprovar alterações que reduzem o prazo para avançar com despejos por incumprimento e liberalizam a fixação de rendas em novos contratos. O pacote, integrado no programa Construir Portugal, também cria um fundo de emergência para agregados em risco de perder habitação, num momento de forte pressão sobre preços e oferta nas principais cidades.

Destaques

Conselho de Ministros aprovou em 9 de julho de 2026 uma reforma que permite despejo após dois meses de atraso e elimina limites em rendas de novos contratos.
A reforma aumenta cauções e adiantamentos, acelera processos judiciais e estende proteção contratual apenas para inquilinos vulneráveis e contratos anteriores a 1990.
Com o fim dos tetos nas novas rendas em Lisboa e Porto, previsão de aumentos de preços no curto prazo, apesar da criação do Fundo de Emergência Habitacional com apoio de até 2.300 euros mensais.

Novas regras de despejo e rendas no programa Construir Portugal

ThePortugalPost noticiou que o Conselho de Ministros aprovou em 9 de julho de 2026 uma reforma ampla da lei do arrendamento, integrada no programa Construir Portugal, que permite iniciar processos de despejo após dois meses de renda em atraso, em vez de três, e elimina a regra que limitava o valor de novos contratos a 1,02 vezes a renda do inquilino anterior.

Além do incumprimento por dois meses, os senhorios passam também a poder avançar em caso de atrasos repetidos de oito dias, quando ocorram três vezes em 12 meses ou quatro vezes em 18 meses. A reforma aumenta ainda de dois para três meses o valor de renda que pode ser exigido adiantado, elimina o limite anterior para cauções e permite ao proprietário opor-se à renovação automática logo no fim do prazo inicial do contrato.

O diploma prolonga de três para seis meses o prazo de que os senhorios dispõem para agir perante falta de pagamento e procura cortar etapas administrativas que atrasavam os processos em tribunal. O governo defende que uma tramitação mais rápida e preços mais livres podem trazer para o mercado milhares de imóveis vazios e reforçar a confiança dos investidores.

A reforma mantém algumas salvaguardas para contratos anteriores a 1990. Para inquilinos com 65 ou mais anos e rendimento anual do agregado inferior a 64.400 euros, os contratos permanecem fora do Novo Regime do Arrendamento Urbano e as rendas continuam protegidas, enquanto inquilinos com perfil de rendimento semelhante e menos de 65 anos mantêm um congelamento de cinco anos.

Impacto esperado para inquilinos, senhorios e mercado urbano

O novo enquadramento aumenta o risco de perda de habitação para famílias que enfrentem dificuldades financeiras temporárias, enquanto dá aos senhorios instrumentos há muito reclamados, como despejos mais rápidos, pagamentos iniciais mais elevados e ausência de teto nas rendas de novos contratos. Em Lisboa e no Porto, onde a procura continua elevada, a retirada do limite pode traduzir-se em preços mais altos no curto prazo, ainda que o executivo sustente que maior oferta acabará por moderar os custos.

Para amortecer esse impacto, o governo cria o Fundo de Emergência Habitacional, gerido pelo IHRU, com um apoio base de 537,13 euros, correspondente a um Indexante dos Apoios Sociais, e ajuda adicional para alojamento temporário ou relocalização até 2.300 euros por mês durante um máximo de seis meses consecutivos. Associações de inquilinos, porém, questionam a capacidade operacional do instituto para responder a um eventual aumento de processos.

Luís Mendes, vice-presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, criticou as medidas e afirmou que elas reduzem a proteção dos arrendatários numa fase de incerteza económica. Dados citados no texto indicam que os tribunais emitiram 1.447 ordens de despejo em 2025, e defensores dos inquilinos antecipam uma subida desse número nos próximos meses com a entrada em vigor da nova lei.

No plano político, a proposta segue para o parlamento sob a forma de autorização legislativa, mecanismo contestado pelo Partido Socialista, que pede uma análise detalhada do diploma. O debate surge também em contraste com recomendações recentes da Agência dos Direitos Fundamentais da União Europeia, que tem defendido mais proteção contra despejos forçados, reforço da habitação social e medidas para conter a pressão das rendas.

Na nossa publicação anterior sobre as mudanças nos contratos de arrendamento anteriores a 1990, explicámos como o Governo passou a diferenciar a proteção dos inquilinos pela idade e pelo rendimento. O texto detalhou a transição de parte destes contratos para o NRAU, permitindo atualizações de renda mais livres (incluindo ajustes imediatos acima de 64.400 euros) e sinalizando também a simplificação de despejos e o recuo de alguns controlos de renda.

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