Münchner Erben sehen sich bei Immobilien mit erhöhten Steuerwerten konfrontiert

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Ezequiel Gomes

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Münchner Erben sehen sich bei Immobilien mit erhöhten Steuerwerten konfrontiert — Steuerfalle Immobilien München

Sinkende Immobilienpreise in München verschärfen für Erben und Beschenkte die Diskrepanz zwischen Steuerwert und tatsächlichem Marktpreis. Branchenvertreter warnen, dass die standardisierte Bewertung des Finanzamts dadurch häufiger über den Freibeträgen liegt und zusätzliche Steuerlast bis hin zu Verkaufsdruck auslösen kann.

Das Wichtigste

Branchenexperten kritisieren am 29. Oktober 2026 in München die systematische Überbewertung geerbter Immobilien durch das steuerliche Bewertungsverfahren basierend auf veralteten Richtwerten.
Verkäufe von Immobilien in München erfolgen aktuell bis zu zehn Prozent unter den zuletzt zum 1. Januar 2026 festgelegten Bodenrichtwerten.
Die Anfechtung des amtlichen Steuerwerts erfordert kosten- und zeitintensive individuelle Verkehrswertgutachten, die von zertifizierten Sachverständigen erfolgen müssen.

Bewertungsmethode hinkt dem Markt hinterher

Wie Cash. Online unter Berufung auf einen Bericht der Aigner Immobilien GmbH über den "Münchner Immobilien Fokus" berichtet, diskutierten Branchenexperten am 29. Oktober 2026 in München die aus ihrer Sicht systematische Überbewertung geerbter Immobilien. Nach ihrer Einschätzung orientiert sich das Finanzamt an Bodenrichtwerten und weiteren Vorgaben des Bewertungsgesetzes, die den seit der Zinswende gesunkenen Marktpreisen nicht schnell genug folgen.

Steuerberaterin Agnes Fischl erklärte bei der Veranstaltung, dass die standardisierte Methode die Realität des Münchner Immobilienmarkts nur unzureichend abbilde. Der Gutachterausschuss unterscheide in München lediglich vier Lagequalitäten, während der Markt deutlich stärker differenziere.

Die Finanzverwaltung treffe an der Überbewertung nach ihren Angaben keine unmittelbare Schuld, weil sie an die Werte der Gutachterausschüsse gebunden sei. Kritik richtete sich daher vor allem gegen das Verfahren selbst, das mit pauschalen Ansätzen arbeite und damit die Grundlage für die Steuerbemessung liefere.

Gutachten als Ausweg mit Zusatzkosten

Der Gutachterausschuss veröffentlicht Bodenrichtwerte nur alle zwei Jahre, zuletzt zum 1. Januar 2026, und diese gelten dann für die folgenden zwei Jahre. Während dieser Zeitversatz vor der Zinswende in vielen Fällen noch vorteilhaft für Erben und Beschenkte war, wirkt er sich seit Anfang 2022 wegen der gesunkenen Preise nach Einschätzung der Teilnehmer in die entgegengesetzte Richtung aus.

Wie groß die Lücke inzwischen sein kann, schilderte der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Thorsten Kratzsch. Verkäufe finden demnach derzeit bis zu zehn Prozent unterhalb der bereits gesunkenen Bodenrichtwerte statt.

Wer den amtlichen Steuerwert anfechten will, braucht in der Regel ein individuelles Verkehrswertgutachten als Gegenbeweis. Ein solches Gutachten darf nur von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden, verursacht aber zusätzliche Kosten und Zeitaufwand.

Nach Einschätzung der Beteiligten kann ein solches Gutachten den Wert einer Immobilie deutlich realistischer an die aktuelle Konjunktur und die konkrete Lage anpassen. Gerade in München dürfte das Thema wegen des hohen Preisniveaus besonders relevant bleiben, auch wenn ähnliche Effekte laut den Experten grundsätzlich ebenso in anderen Städten auftreten können.

In unserem früheren Artikel zu den mündlichen Verhandlungen des Bundesfinanzhofs über die Grundsteuergesetze in Hessen und Hamburg haben wir erläutert, dass das höchste deutsche Steuergericht am 11. November 2026 zwei Verfahren zu den jeweiligen Landesmodellen auf die Tagesordnung setzt. Wir haben außerdem betont, dass an diesem Tag noch kein Urteil erwartet wird, die Verfahren aber für Eigentümer und Kommunen wichtig sind, weil sie die rechtliche Grundlage der landesspezifischen Grundsteuerregelungen betreffen.

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