Avaliações bancárias da habitação em Portugal agravam pressão sobre acessibilidade

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Ezequiel Gomes

28.05.2026

Avaliações bancárias da habitação em Portugal agravam pressão sobre acessibilidade — Habitação em pressão máxima

O mercado habitacional português entra em 2026 sob pressão crescente, depois de a avaliação bancária média dos imóveis ter atingido 2.174 euros por metro quadrado em abril. O novo máximo ocorre num contexto em que o esforço financeiro das famílias se aproxima de metade do rendimento bruto e a subida dos preços já se estende para além de Lisboa e Porto.

Destaques

As avaliações bancárias de imóveis em Portugal subiram 16,5% em abril para 2.174 euros/m², com apartamentos a atingirem 2.546 euros/m² e pressões generalizadas por região.
Prestação teórica da casa já consome 48% do salário bruto familiar mediano, atingindo 102% em Lisboa e 84% no Porto, excluindo muitos compradores do mercado.
O governo lançou incentivos fiscais, isenções de IMT e apoio de 1,34 mil milhões de euros do Banco Europeu de Investimento até 2030, mas alívio significativo na acessibilidade habitacional deve demorar anos.

Escalada das avaliações e travão no acesso ao crédito

The Portugal Post informou que as avaliações bancárias de imóveis em Portugal subiram 16,5% em termos homólogos em abril, para 2.174 euros por metro quadrado, com os apartamentos a atingirem uma média de 2.546 euros por metro quadrado. O aumento mensal foi de 1,1%, o equivalente a 23 euros por metro quadrado, o que indica que o ritmo de valorização se mantém elevado mesmo sem nova aceleração face a março.

As pressões são mais intensas em segmentos e regiões específicas. A Península de Setúbal registou uma subida anual de 24%, enquanto os Açores apresentaram o maior avanço mensal, com 4,1%. Segundo os dados descritos no texto de origem, não houve contração regional, sinal de que a pressão sobre os preços se generaliza a todo o território.

O número de avaliações processadas pelos bancos chegou a 34.483 em abril, mais 5% do que no mês anterior, mas abaixo do registado no mesmo mês do ano passado. Esse recuo homólogo sugere que a procura continua presente, embora mais famílias estejam a atingir o limite de acesso ao financiamento nas condições atuais.

O relatório de estabilidade financeira de maio do Banco Central Europeu coloca Portugal entre os mercados residenciais mais dinâmicos da zona euro, a par de Bulgária, Croácia e Lituânia. A instituição identifica uma combinação de preços e crédito em rápida expansão, ao mesmo tempo que a oferta continua limitada, o que aumenta o risco de correção mais abrupta caso o enquadramento económico se deteriore.

Medidas públicas enfrentam impacto prolongado nas famílias

Para os agregados familiares, o agravamento da acessibilidade tem reflexos diretos no orçamento. O texto indica que uma família com rendimento mediano já enfrenta uma prestação teórica equivalente a cerca de 48% do salário bruto, um nível considerado próximo do ponto de rutura financeira. Em Lisboa, a taxa de esforço teórica atingiu 102% em 2023, e no Porto chegou a 84%, o que exclui grande parte dos compradores sem apoio adicional.

O mercado de arrendamento também permanece sob pressão. Apesar de uma ligeira descida nacional de 0,4% nos preços de venda no primeiro trimestre, as rendas continuam a subir em vários distritos, comprimindo ainda mais o rendimento disponível de jovens e novos arrendatários. O retrato traçado aponta para uma oferta acessível insuficiente, com apenas 48% do stock habitacional ao alcance de 77% das famílias portuguesas.

O governo tem vindo a responder desde o final de 2025 com incentivos fiscais e alterações regulatórias. Entre as principais medidas estão a redução do IVA de 23% para 6% em projetos de construção nova e reabilitação com preços ou rendas dentro de limites definidos, isenções de IMT e imposto do selo para compradores de primeira habitação de custo controlado, e novos benefícios para senhorios e promotores focados no arrendamento.

No lado da oferta, a revisão das regras urbanísticas e o apoio do Banco Europeu de Investimento, com 1,34 mil milhões de euros até 2030 para financiar 12.000 fogos, procuram acelerar nova construção e reabilitação. Ainda assim, o próprio enquadramento descrito no texto sugere que o alívio material na acessibilidade deverá demorar vários anos, uma vez que os rendimentos têm crescido, mas continuam a ficar atrás da valorização acumulada da habitação.

Na nossa publicação, analisámos o aperto nas condições do crédito à habitação em Portugal, num contexto de taxas Euribor em alta e avaliações imobiliárias em níveis historicamente elevados. O texto destacou a decisão do Banco de Portugal de reduzir o rácio máximo de serviço da dívida para 45%, limitando a capacidade de endividamento das famílias, e alertou para o risco de correção caso o enquadramento macrofinanceiro se deteriore.

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