Portugal avança com reforma do arrendamento e aperta regras de despejo

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José Antonio Gastelum

3 horas atrás

Portugal avança com reforma do arrendamento e aperta regras de despejo — Regras de arrendamento mudam

O mercado de arrendamento em Portugal entra numa nova fase após o governo aprovar um pacote que elimina a maior parte dos limites às rendas em novos contratos e encurta os prazos para despejo. A proposta, integrada na estratégia Construir Portugal aprovada em 9 de julho, ainda precisa de passar no Parlamento e de receber promulgação presidencial para entrar em vigor.

Destaques

O Conselho de Ministros de Portugal aprovou a liberalização das rendas, eliminação de teto para caução e redução do prazo para despejo para dois meses de atraso.
As novas regras impõem proteções condicionadas para contratos antigos com rendimento anual até 64.400 euros, enquanto contratos acima desse limiar podem sofrer atualizações substanciais.
O governo justifica as reformas com o aumento de 68% das rendas desde 2020 e estimativa de 250 mil imóveis vagos, enfrentando forte oposição parlamentar e de sindicatos.

Novas regras para rendas, cauções e contratos antigos

Como noticiou o ThePortugalPost, o Conselho de Ministros aprovou uma revisão ampla do Regime do Arrendamento Urbano que permite a senhorios e novos inquilinos negociarem livremente o valor das rendas, pondo fim antes do previsto ao limite anual de 2% aplicado aos novos contratos. O pacote também aumenta de dois para três meses o valor máximo de rendas adiantadas e elimina qualquer teto para a caução exigida no início do contrato.

O diploma encurta ainda os prazos de incumprimento que podem levar à resolução do contrato. Os senhorios passam a poder avançar com o despejo após dois meses de renda em atraso, em vez de três, e a nova cláusula de atrasos repetidos admite essa via quando o pagamento chega com mais de oito dias de atraso em três ocasiões num período de 12 meses, ou quatro vezes em 18 meses, mesmo que as quantias sejam entretanto liquidadas.

A proposta altera também a renovação automática dos contratos, ao dar aos proprietários a possibilidade de a impedir no fim do primeiro ciclo contratual, desde que cumpram o pré-aviso legal. Nos contratos anteriores a 1990, a transição continua a depender da idade e do rendimento do agregado, mantendo-se a proteção integral para inquilinos com 65 ou mais anos, ou com incapacidade igual ou superior a 60%, desde que o rendimento anual do agregado não ultrapasse 64.400 euros.

Para os restantes contratos antigos, o regime prevê uma janela de cinco anos de proteção da renda para agregados com menos de 65 anos e rendimento anual até 64.400 euros, antes de eventuais atualizações para valores de mercado. Acima desse limiar, a passagem para o regime mais recente permite atualização da renda com base em um quinze avos do valor patrimonial tributário do imóvel.

Impacto no setor e confronto político

Os efeitos esperados dividem o mercado e os representantes sociais. Dados do governo citados no dossiê legislativo indicam que as rendas medianas sobem 68% desde 2020, ao mesmo tempo que cerca de 250 mil imóveis habitacionais permanecem vagos em todo o país, um argumento usado pelo executivo para defender que a liberalização pode trazer mais oferta ao mercado.

As associações de proprietários consideram, porém, que a reforma fica aquém do necessário. A Associação Lisbonense de Proprietários e a Confederação Portuguesa de Proprietários criticam sobretudo o limiar de rendimento de 64.400 euros anuais para manter certas proteções, embora vejam com bons olhos o encurtamento dos prazos de despejo e a aceleração da recuperação do imóvel em casos de falta de pagamento.

Do lado dos inquilinos e sindicatos, a contestação centra-se no risco de subida das rendas, maior custo de entrada e perda de estabilidade contratual. A CGTP, a Associação dos Inquilinos Lisbonenses e a Associação de Inquilinos e Condóminos do Norte alertam para um aumento dos despejos e dizem que a eliminação do teto das cauções pode afastar famílias jovens e de menor rendimento do mercado de arrendamento.

Em paralelo, o governo cria o Fundo de Emergência para a Habitação para apoiar famílias deslocadas por dificuldades económicas ou violência doméstica, mas os detalhes sobre montantes, duração e condições de acesso ainda não são conhecidos. O pacote soma-se a incentivos fiscais já aprovados no Decreto-Lei 97/2026, incluindo taxa de IRS de 10% sobre rendimentos prediais em certos contratos até ao fim de 2029, deduções reforçadas para inquilinos e IVA de 6% em construção e reabilitação destinada a habitação própria ou arrendamento.

A proposta enfrenta agora discussão parlamentar, com partidos à esquerda a prepararem oposição sob o argumento de que a revisão favorece a especulação imobiliária e enfraquece o direito à habitação. O desfecho legislativo será determinante para perceber se a nova estratégia aumenta a oferta disponível ou aprofunda a pressão sobre os residentes nas zonas mais caras do país.

Na nossa publicação, acompanhámos a expansão da Âncora Investments em Portugal, com novos projetos residenciais de grande escala na Área Metropolitana do Porto. O grupo planeia investir cerca de 180 milhões de euros em empreendimentos em Canelas (Vila Nova de Gaia) e em Águas Santas (Maia), somando aproximadamente 650 novas habitações, num reforço da sua presença no mercado imobiliário do norte do país.

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