Mercado imobiliário de Portugal adapta-se às novas regras europeias contra branqueamento de capitais

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Dan Blystone

27.04.2026

Mercado imobiliário de Portugal adapta-se às novas regras europeias contra branqueamento de capitais — Novas regras no imobiliário

O mercado imobiliário em Portugal entra numa fase de ajustamento regulatório com a aplicação do novo pacote europeu contra o branqueamento de capitais. As exigências aumentam já em 2026, antes do prazo de julho de 2027, e alargam obrigações de verificação, controlo de risco e transparência para agentes, promotores e gestores de ativos.

Destaques

O Regulamento (UE) 2024/1624 torna a verificação de clientes mais rigorosa no imobiliário português, exigindo identificação detalhada em transações acima de 15.000 euros a partir de julho de 2027.
As novas regras preveem coimas a partir de 1 milhão de euros ou até 10% da faturação anual, além de possíveis revogações de licença e registo público de entidades em incumprimento.
A centralização dos dados do setor e o reforço da transparência, com acesso único até 10 de julho de 2029, visa melhorar a credibilidade e confiança do mercado imobiliário português.

Novas exigências e calendário de cumprimento

Conforme noticiado pelo ThePortugalPost, o novo quadro europeu coloca o imobiliário português sob um nível de supervisão mais próximo do setor financeiro, com impacto direto na compra, venda e gestão de imóveis. O pacote inclui o Regulamento (UE) 2024/1624, aplicável em toda a União Europeia a partir de julho de 2027, a Diretiva (UE) 2024/1640, que tem de ser transposta até à mesma data, e o Regulamento (UE) 2024/1620, que criou a AMLA, autoridade europeia sediada em Frankfurt e operacional desde 1 de janeiro de 2026.

O enquadramento reflete a avaliação de Bruxelas de que os ativos imobiliários, as estruturas de propriedade opacas e os fluxos transfronteiriços de investimento representam um canal relevante para capitais ilícitos. Num fórum promovido pela Morais Leitão e pela Stinma, com participação do IMPIC e de operadores do setor, o entendimento comum foi de que a mudança não é marginal, mas estrutural.

Na prática, a verificação de clientes torna-se mais exigente. Mediadores, promotores e gestores imobiliários em Portugal passam a reforçar a recolha e validação de documentos de identidade, comprovativos de morada e, no caso de compradores empresariais, informação detalhada sobre estrutura societária e beneficiários efetivos. A identificação é obrigatória em transações acima de 15.000 euros ao abrigo do Regulamento 603/2021 do IMPIC, enquanto pagamentos em numerário superiores a 3.000 euros também desencadeiam deveres de verificação.

Para entidades estrangeiras que adquiram imóveis em Portugal, o registo no sistema de transparência é obrigatório quando a compra ocorreu em ou após 1 de janeiro de 2014. As novas regras reforçam ainda a divulgação dos beneficiários efetivos finais e impõem comunicação de discrepâncias nos registos de titularidade no prazo de 14 dias, ao mesmo tempo que aumentam o recurso a ferramentas digitais e sistemas automatizados de controlo documental e deteção de operações suspeitas.

Impacto no setor e pressão sobre operadores

O regime sancionatório torna o custo do incumprimento significativamente mais elevado. As autoridades portuguesas podem aplicar coimas a partir de 1 milhão de euros ou até 10% da faturação anual da empresa, consoante o valor mais elevado, além de revogação de licenças, proibição do exercício profissional e registo público de entidades consideradas desonestas.

Ainda que o IMPIC não tenha divulgado estatísticas completas de sanções no novo enquadramento, a arquitetura regulatória segue modelos já testados noutros mercados europeus. A partir de 2028, a AMLA passa também a supervisionar diretamente instituições financeiras transfronteiriças de maior risco, enquanto a maioria das empresas imobiliárias portuguesas permanece sob supervisão nacional, mas já ajusta procedimentos perante a perspetiva de maior centralização europeia.

O setor enfrenta, contudo, dificuldades operacionais relevantes. Processos manuais de verificação revelam-se lentos e vulneráveis a fraude sofisticada, as operações transfronteiriças exigem diligência reforçada sobre origem de fundos e cadeias de propriedade, e a adoção tecnológica continua desigual entre grandes grupos e pequenas agências. Isso aumenta o risco de um mercado a duas velocidades, com operadores mais robustos a adaptar-se mais depressa do que independentes com menos recursos.

Ao mesmo tempo, o reforço da transparência pode melhorar a confiança no mercado. O Registo Central do Beneficiário Efetivo ganha importância na infraestrutura de controlo, e a futura criação de um ponto único de acesso a dados imobiliários até 10 de julho de 2029 deverá integrar registos de propriedade, histórico de transações e informação sobre beneficiários efetivos. Para investidores e residentes, o efeito imediato é um processo mais exigente; para o mercado, o potencial benefício é uma maior credibilidade num setor há muito criticado por opacidade e práticas informais.

Na nossa publicação, analisámos a reforma do visto gold em Portugal e o seu impacto económico desde 2012, num contexto em que vários regimes europeus de residência por investimento foram encerrando. O texto destacou que, após a revisão de outubro de 2023, o programa deixou de aceitar investimento direto em imobiliário e passou a privilegiar vias como fundos, investigação, cultura e criação de emprego, mantendo procura relevante. Também referimos que, apesar dessas mudanças, a pressão sobre os preços da habitação continuou a sentir-se, sobretudo nas zonas mais procuradas por compradores estrangeiros.

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