Акции против недвижимости: два подхода к созданию капитала

Все новости

Главные новости

Выбор редакции

Акции

Криптовалюты

Экономика

Валюты

Товары

Бизнес и благосостояние

Взгляды экспертов

Евгений Комчук

06.08.2026

Акции против недвижимости: два подхода к созданию капитала — Разница между подходами Баффета и Кийосаки

Акции и недвижимость – два самых популярных способа приумножения сбережений. Кто-то предпочитает покупать доли в компаниях, а кто-то хочет зарабатывать на аренде. Но какой из этих подходов лучше работает для обычного инвестора?

Миллиарды за пять минут

На собрании акционеров Berkshire Hathaway Уоррена Баффета как-то спросили, почему он покупает акции, а не недвижимость. Инвестор ответил, что фондовый рынок предлагает больше возможностей. Компания может приобрести ценные бумаги на сотни миллионов долларов за несколько минут, не раскрывая свою личность продавцу.

Посмотреть публикацию в X Загрузка...

Твит был удалён автором.

Но мы всё сохранили 🙂.

С недвижимостью процесс сложнее. Даже после согласования цены стороны продолжают обсуждать финансирование, долги, арендаторов, состояние здания и условия передачи объекта. В сделке могут участвовать владельцы, банки, юристы и кредиторы, поэтому оформление иногда растягивается на месяцы или годы.

Баффет не утверждает, что недвижимость не приносит доход. Berkshire покупала такие активы после кризиса 2008–2009 годов, когда цены резко упали. Однако в тот же период акции также продавались дешево, а проводить сделки с ними было значительно проще.

Исторические результаты поддерживают его выбор. С начала 1988 года индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller вырос примерно на 374%. S&P 500 за тот же период прибавил около 2218%, а с учетом реинвестированных дивидендов его совокупная доходность превысила 5000%.

Аренда, ипотека и денежный поток

Баффет ценит скорость сделки, а автор книги «Богатый папа, бедный папа» Роберт Киойсаки смотрит прежде всего на движение денег. Он считает недвижимость активом только тогда, когда арендная плата покрывает ипотеку, налоги, страхование, ремонт и другие расходы. Собственный дом без дохода в этой системе считается обязательством, поскольку каждый месяц требует новых затрат.

Киойсаки скептически относится к фондовому рынку и предупреждает, что в 2026 году может произойти крупнейший обвал в его истории. Он считает, что впереди может быть масштабная перезагрузка финансовой системы. Инвестор делал похожие предупреждения перед кризисом 2008 года, когда индекс S&P 500 потерял около 57% от пика до минимума.

Посмотреть публикацию в X Загрузка...

Твит был удалён автором.

Но мы всё сохранили 🙂.

Бизнесмен предпочитает активы, которые можно контролировать напрямую и использовать для получения регулярного дохода. Помимо недвижимости, он часто упоминает золото, серебро и биткоин.

Два рынка под давлением

Спор Баффета и Киойсаки проходит на фоне непростого 2026 года. По данным Russell Investments, индекс S&P 500 восстановился после первоначального падения менее чем за три месяца и затем обновил максимумы. Ожидаемая прибыль компаний из индекса за предыдущие три года росла в среднем примерно на 16% ежегодно.

Значительная часть роста связана с компаниями, которые развивают ИИ и инфраструктуру для него. Поэтому результаты рынка все сильнее зависят от ограниченной группы технологических лидеров. Среди основных рисков аналитики называют геополитическую напряженность, перебои в цепочках поставок и резкие изменения ожиданий по процентным ставкам.

Недвижимость тоже сталкивается с ростом расходов. По данным JLL, с первого квартала 2025 года по первый квартал 2026 года стоимость обустройства коммерческих помещений увеличилась до 10% в Лондоне и Сеуле и на 8% в Нью-Йорке. Из-за дорогого финансирования и строительства девелоперы запускают меньше проектов, поэтому предложение качественных объектов сокращается.

Из-за этого инвесторы внимательнее выбирают объекты. Спрос сохраняется на современные здания в удачных локациях, тогда как устаревшая недвижимость требует дополнительных вложений и дольше ищет арендаторов. В результате два объекта в одном городе могут показывать совершенно разную доходность.

Порог входа решает не меньше доходности

Для частного инвестора, который рассматривает не офисное здание, а обычную квартиру, главным ограничением становится порог входа. Поэтому первый вопрос обычно звучит так: сколько денег он готов вложить? Для покупки фонда на индекс S&P 500 достаточно нескольких десятков или сотен долларов. Портфель можно пополнять каждый месяц, а при необходимости продать его часть в течение торгового дня.

Недвижимость требует большей суммы на старте. Например, для объекта стоимостью $250 000 при первоначальном взносе 20% понадобится $50 000. К этой сумме добавляются расходы на оформление, страхование, ремонт и налоги. Если арендатор съедет, ипотеку и коммунальные платежи придется временно покрывать из собственных средств.

Акции позволяют распределить $10 000 между сотнями компаний через один индексный фонд. Покупатель квартиры вкладывает намного больше денег в один объект, один район и один рынок аренды. При этом недвижимость дает владельцу больше контроля: он может поднять арендную плату, сделать ремонт, сменить формат использования или продать объект после улучшения.

Сложность выбора

Так что все-таки выбрать – акции или недвижимость? Акции лучше подходят тем, кто начинает с небольшой суммы, хочет быстро покупать и продавать активы и не готов самостоятельно управлять объектом. Но за простоту приходится платить волатильностью: стоимость портфеля может заметно снизиться за несколько недель или месяцев.

Недвижимость дает больше контроля и может приносить регулярный арендный доход, однако требует крупного стартового капитала, финансового резерва и постоянного внимания. Инвестору приходится учитывать ипотеку, налоги, страхование, ремонт и периоды без арендаторов.

Поэтому выбор зависит не от того, какой актив «лучше», а от суммы вложений, срока инвестирования и готовности заниматься управлением: акции проще и ликвиднее, а недвижимость может быть выгоднее при стабильном спросе и положительном денежном потоке после всех расходов.

Отказ от ответственности: Включает мнения третьих лиц. Не является финансовой рекомендацией. Может включать спонсируемый контент.