Инвестиции в недвижимость Индонезии могут быть выгодными. Однако важно учитывать фактор нестабильности мировой экономики и волатильности. Поэтому существуют существенные риски при таких инвестициях.
Стоит ли вкладывать в недвижимость Индонезии в 2024 году
Обновлено: Октябрь 12, 2023
Максим Нечипоренко
Автор
Мнение, выраженное автором, является его субъективным личным видением.
Проверено
Редактор
Индонезия — одна из крупнейших экономик в регионе и входит в G20. Благодаря своему географическому положению привлекает большое количество туристов из разных стран. Курортный бизнес и стабильный экономический рост создают дополнительный спрос на коммерческую и жилую недвижимость, что может принести дополнительную прибыль. Особой популярностью является регион острова Бали, но не только. В частности, Бали популярен среди туристов, а Джакарта является бизнес-центром.
Рынок недвижимости Индонезии имеет свои правила и ограничения. Например, для иностранных граждан существуют ограничения на приобретение земли. Нужно также учитывать валютный риск, так как индонезийская рупия может сильно колебаться по отношению к другим валютам. Вложения в недвижимость Индонезии могут быть актуальными для тех, кто хорошо исследует рынок, имеет понимание местных условий и готов соблюдать правила.
Стоит ли инвестировать в недвижимость Индонезии: законодательная основа
Законодательная база по вопросам приобретения недвижимости в Индонезии основана на нескольких важных законах и нормативных актах. Важно понимать, что для иностранных граждан существует ограничения на приобретение недвижимости в Индонезии, и они обязаны соблюдать специальные правила и процедуры. Назовем основные общенациональные законы и правила, регулирующие вопросы недвижимости в Индонезии.
Закон о Земле (UUPA) в Индонезии регулирует вопросы земельных прав, владения и использования. Он определяет различные виды прав на землю, включая право аренды (Hak Pakai), право строительства (Hak Guna Bangunan), а также другие права и обязанности в сфере недвижимости Индонезии.
Закон об Иностранных Инвестициях (PMA) в Индонезии в целом регулирует инвестиционные вопросы, в том числе и участие иностранных инвесторов в различных отраслях экономики, включая недвижимость. Он устанавливает правила и ограничения для иностранных инвесторов, в том числе в отношении приобретения недвижимости.
Закон о Земельных Участках и Земельных Правах (UUPT) в Индонезии дополняет Закон о Земле (UUPA) и регулирует вопросы, связанные с земельными участками и земельными правами.
Закон о Недвижимости (UU No. 5/1960) — устанавливает правила, касающиеся собственности на недвижимость и правила передачи права собственности.
Закон о Городском Планировании и Земельном Устройстве (UU No. 26/2007) — регулирует вопросы городского планирования и земельного устройства. Имеет значение при урегулировании вопросов, касающихся недвижимости, в городах Индонезии.
Закон об Охране Природы и Экосистем (UU No. 5/1990) — имеет значение при урегулировании вопросов недвижимости в экологически чувствительных зонах.
Также существуют региональные и местные законы по вопросам недвижимости в зависимости от региона или провинции Индонезии. Эти законы могут различаться от места к месту и влиять на процедуры и требования при покупке недвижимости.
Закон о Земле (UUPA) Индонезии не предоставляет иностранным гражданам полное право на приобретение земли в стране. Вместо этого он устанавливает определенные ограничения и специальные правила для иностранных инвесторов. Для иностранных граждан существует несколько способов, которыми они могут приобретать недвижимость в Индонезии в соответствии с UUPA.
Основным способам приобретения недвижимости иностранными инвесторами в Индонезии является получение долгосрочных прав аренды (Hak Pakai) на земельный участок или право строительства (Hak Guna Bangunan) на землю, на которой будет построен объект недвижимости. Однако даже в этом случае существуют ограничения на максимальный срок аренды и другие условия.
-
Hak Pakai (Право Аренды) — предоставляет право аренды земли на срок до 80 лет. Это право можно обновить после истечения срока.
-
Hak Guna Bangunan (Право Строительства) — предоставляет право на строительство и владение зданием и другими строениями на земле, которая может находиться в аренде или в собственности другого лица.
Важно отметить, что Hak Pakai и Hak Guna Bangunan могут различаться в зависимости от региона в Индонезии.
Закон об иностранных инвестициях (PMA — Penanaman Modal Asing) регулирует инвестиции иностранных инвесторов в различные отрасли Индонезии, включая инвестиции в недвижимость. PMA регулирует такие аспекты вложений иностранцев в недвижимость Индонезии:
-
Требования к размеру инвестиций в зависимости от региона и типа недвижимости, но она обычно весьма значительная. PMA также регулирует размер максимальной доли собственности иностранного инвестора в недвижимости и бизнесе;
-
PMA согласовывает инвестиции во взаимосвязанные отрасли. Например, иностранные инвесторы могут инвестировать в недвижимость, связанную с определенными отраслями, такими как туризм, гостиничный бизнес или инфраструктура;
-
Разрешения и одобрения. Иностранные инвесторы должны получить разрешение и одобрение от Investment Coordinating Board (Badan Koordinasi Penanaman Modal, или BKPM). Этот орган отвечает за регулирование и содействие иностранным инвестициям в Индонезии;
-
Иностранные инвесторы в недвижимость Индонезии зачастую получают право аренды (Hak Pakai) или право строительства (Hak Guna Bangunan) на землю, на которой будет построена недвижимость именно через PMA;
-
Отчетность и документация. PMA регулирует представление отчетности и устанавливает требования по документам о деятельности иностранными инвесторами в сфере недвижимости.
Инвесторы в Индонезии должны учитывать как общенациональные, так и региональные законы, в зависимости от конкретной локации и типа недвижимости, которую они рассматривают для инвестиций. Налоговые и юридические аспекты также играют важную роль, и их следует учесть при планировании инвестиций в любом месте.
Более того, правила и нормы PMA могут меняться со временем, поэтому если вы хотите инвестировать в недвижимость Индонезии нужно получить консультацию у юриста и специалистов по недвижимости. Специалисты более подробно смогут пояснить законы и процедуры их соблюдения при приобретении недвижимости. Также важно следить за изменениями в законодательстве, которые могут влиять на правила приобретения недвижимости в стране. Это поможет обеспечить соблюдение всех необходимых правовых требований при инвестировании в недвижимость через PMA.
Где можно купить недвижимость в Индонезии?
Иностранные инвесторы имеют вполне определенную возможность приобрести недвижимость в Индонезии. Вся доступная для иностранцев недвижимость в Индонезии концентрируется в определенных областях государства или Специальных экономических зонах. Рассмотрим самые популярные места в Индонезии для приобретения недвижимости иностранцами.
Бали — по всей видимости, наиболее популярный регион для иностранных инвесторов в недвижимость Индонезии. Бали известен своей красотой и уникальной культурой. Зона Бали имеет исключительную важность в возведении объектов туристической инфраструктуры.
пляжам, экзотической природе, культурным памятникам и богатой истории. Остров хорошо известен своей культурой и традициями, что создает уникальную атмосферу и делает его привлекательным для тех, кто ценит эту сторону жизни. Это создает постоянный спрос на туристическое жилье и коммерческую недвижимость. При этом Бали имеет развитую инфраструктуру, включая международный аэропорт, широкий выбор ресторанов, магазинов и развлечений, что делает его удобным для туристов и резидентов.
Стабильный рост туристической индустрии и спрос на недвижимость могут создать потенциал для инвесторов для получения прибыли от аренды или перепродажи недвижимости. На Бали можно найти разнообразные виды недвижимости, от вилл и апартаментов до коммерческих объектов, таких как рестораны и бутики. Здесь можно приобретать недвижимость в рамках системы Hak Pakai (право аренды) или Hak Guna Bangunan (право строительства).
Однако управление недвижимостью на Бали может потребовать времени и усилий, особенно если вы планируете ее арендовать. Также стоит учесть, что рынок недвижимости на Бали конкурентен, поэтому ее стоимость как правило высока.
Джакарта — столица Индонезии, предоставляет прекрасную возможность для иностранных инвесторов в недвижимость. Особенно это касается коммерческой недвижимости, в частности бизнес-центрах. Привлекательность Джакарты определяется в первую очередь своим экономическим значением. Это бизнес-центр Индонезии, где находятся множество офисов, компаний и финансовых учреждений. Экономическая активность создает спрос на коммерческую недвижимость, включая офисы и торговые площади.
При этом Джакарта обладает развитой инфраструктурой, включая аэропорты, порты, транспортную систему и коммуникации. В Джакарте проводятся инфраструктурные проекты, такие как строительство метро, что может улучшить мобильность и создать новые инвестиционные возможности. Город также предлагает разнообразные культурные, развлекательные и ресторанные возможности, что делает его привлекательным для туристов и жителей из других регионов Индонезии.
Однако несмотря на инфраструктурные улучшения, Джакарта также сталкивается с вызовами, такими как проблемы с транспортом и наводнениями. Город конкурентен, рынок недвижимости активный, что постоянно повышает требования к размеру инвестиций.
Ява — центральный район Индонезии. Это самый густонаселенный остров мира с населением более 150 млн человек но размером всего лишь с Грецию. Остров Ява является наиболее экономически развитым островом в Индонезии. Он доминирует в стране по численности населения и является центром бизнеса, промышленности и культуры. Многие города на Яве имеют развитую инфраструктуру, включая аэропорты, порты, транспортные сети и коммерческие центры. Это облегчает как развитие коммерческой недвижимости, так и создание инфраструктуры для жилых комплексов.
Ява также привлекает туристов благодаря своим историческим и природным достопримечательностям, что создает потребность в туристической инфраструктуре. Такие регионы острова Ява, как Бандунг и Сурабая предоставляют прекрасную возможность для инвестиций в недвижимость для нерезидентов Индонезии. На Яве можно найти разнообразные типы недвижимости, включая коммерческую, жилую, промышленную и туристическую недвижимость. При этом рост стоимости недвижимости на Яве, особенно в крупных городах и экономически развитых районах, происходит повсеместно.
Туристические районы. Помимо Ява можно выделить такие как Ломбок и Суматра. Ломбок — соседний остров с Бали также становится популярным туристическим направлением. Здесь открываются дополнительные возможности для инвесторов в отношении развития туристической инфраструктуры. Но степень привлекательности зависит от различных факторов, включая местоположение, тип недвижимости и цели инвестиций.
Ломбок привлекает туристов своими красивыми пляжами, акваспортом и возможностями для снорклинга и дайвинга. Это создает спрос на туристическое жилье. При этом рынок недвижимости на Ломбоке все еще развивается, и это может предоставить инвестиционные возможности для тех, кто видит потенциал в росте этого острова.
На Суматру туристов привлекает природная красота. Суматра славится своими ландшафтами, включая джунгли и национальные парки. Это делает остров привлекательным для природных и экологических проектов. Здесь также представлен экотуризм и это может раскрыть возможности для инвесторов, интересующихся устойчивыми и экологическими проектами.
Гили-острова, расположенные недалеко от Ломбока, включают Гили Траванган, Гили Эйр и Гили Мено. Благодаря своей красоте и природным достопримечательностям Гили-острова стали весьма популярными среди туристов и следом начали вызывать интерес также у иностранных инвесторов в недвижимость.
Гили-острова известны своими красивыми пляжами, бирюзовыми водами и идеальными условиями для подводного плавания и снорклинга. Природные ландшафты стали достопримечательностями и привлекают множество туристов, что создает спрос на туристическую инфраструктуру и недвижимость.
В последние годы на Гили-островах туристическая отрасль заметно прогрессирует. Развитие включает строительство отелей, вилл, ресторанов и другой туристической инфраструктуры. Это предоставляет возможности для инвестиций в различные виды недвижимости. Многие инвесторы на Гили-островах также интересуются экологическими и устойчивыми проектами, такими как эколоджи-резорты и схемы устойчивого туризма.
Для иностранных инвесторов здесь действуют Hak Pakai и Hak Guna Bangunan, в зависимости от местоположения и типа недвижимости. С увеличением туристической популярности и развитием инфраструктуры стоимость недвижимости на Гили-островах скорее всего будет расти, что делает это место привлекательным для инвестиций в целях будущей прибыли.
Индонезия имеет несколько Специальных экономических зон (Special Economic Zones, SEZ), где инвесторам, включая иностранных, предоставлены более широкие возможности для инвестиций в недвижимость. Вот некоторые SEZ Индонезии:
-
Bintan Free Trade Zone (FTZ) и Bintan Free Port (BFP). Эти SEZ находится на острове Бинтан, который расположен недалеко от Сингапура. Здесь предоставляются налоговые льготы и другие преимущества для инвесторов.
-
Batam-Bintan-Karimun (BBK) Free Trade Zone. Эта зона включает в себя острова Батам, Бинтан и Каримун и предоставляет инвесторам определенные налоговые и таможенные льготы.
-
Tanjung Lesung Special Economic Zone. Эта SEZ расположена на острове Ява и специализируется на туризме и туристической инфраструктуре.
-
Makassar New Port Special Economic Zone. Эта зона находится в Макассаре, остров Сулавеси, и ориентирована на развитие порта и морской инфраструктуры.
-
Kendal Industrial Park. Этот индустриальный парк расположен в провинции Центральная Ява и ориентирован на привлечение инвестиций в промышленность и производство.
-
Morotai Special Economic Zone. Эта зона находится на острове Моротаи, расположенном на севере Индонезии, и ориентирована на развитие туризма и экономики островов.
SEZ Индонезии имеют свои собственные правила и регуляции, цель которых привлечь инвестиции в конкретные отрасли и регионы. Иностранным инвесторам, интересующимся участием в проектах в этих зонах, следует обращаться за информацией к местным органам и консультироваться с профессионалами в данной области.
Теперь об ограничениях по недвижимости в Индонезии. Важно отметить, что даже в SEZ существуют определенные ограничения и требования к инвесторам, включая минимальный размер инвестиций. Разберем некоторые виды ограничений.
Приобретение недвижимости в Индонезии через право аренды (Hak Pakai) для иностранных инвесторов означает право аренды на срок до 30 лет, с возможностью продления еще на 20 лет и дополнительно еще на 30 лет. Но это требует процедурного оформления и согласования с местными властями.
Hak Pakai применяется как к жилой, так и к коммерческой недвижимости. Однако определенные типы недвижимости могут подвергаться дополнительным ограничениям или требованиям. По закону Hak Pakai приобретать недвижимость может только иностранный инвестор с правом на пребывание в Индонезии, например, визой или разрешением на проживание.
Ограничения по местоположению предполагают разные категории земель, которые могут быть закрыты для иностранных инвесторов через Hak Pakai. Например, недвижимость вблизи государственных границ, водных ресурсов или важных природных заповедников.
Ограничения по площади для иностранных инвесторов могут отличаться в различных регионах Индонезии в рамках Hak Pakai. В одном регионе это может быть 2 га, а в другом — 5 га. Это ограничение может быть применено как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.
Использование недвижимости согласно Hak Pakai в некоторых случаях может ограничиваться. Например, определенная недвижимость может быть использована только для жилья, а другая исключительно как коммерческая.
Ограничения по минимальным инвестициям в недвижимость. Конкретные требования могут быть установлены местными властями и могут меняться со временем. Например, чтобы построить отель на острове Бали инвестор обязан вложить в развитие не менее 100 миллиардов рупий (около 7 млн USD).
Приобретение недвижимости в Индонезии через право строительства (Hak Guna Bangunan) для иностранных инвесторов означает право строительства на арендованном земельном участке. Срок действия Hak Guna Bangunan составляет 30 лет и может быть продлен еще на 20 лет и дополнительно еще на 30 лет. Но это требует процедурного оформления и согласования с местными властями. Инвестор-нерезидент Индонезии также должен обладать правом на пребывание в Индонезии, таким как виза или разрешение на проживание.
Hak Guna Bangunan рассчитан на операции с коммерческой и жилой недвижимостью. Однако при регистрации прав важно составить документы в соответствии с местными законами и нормами. Регистрация осуществляется в Национальной службе земельных регистров.
Hak Guna Bangunan позволяет иностранным инвесторам приобретать недвижимость в Индонезии только в ограниченных местоположениях, которые были утверждены местными властями. Эти местоположения могут варьироваться от региона к региону:
-
туристические районы, где спрос на недвижимость может быть высоким. Например, популярные туристические места, такие как остров Бали или Ломбок;
-
экономические зоны SEZ, в которых инвесторам предоставляются льготы;
-
отдельные острова или регионы в разных частях архипелага.
Инвестор может продать свои права на Hak Guna Bangunan, но только индонезийским гражданам или организациям.
Иностранные инвестиции (PMA — Penanaman Modal Asing) больше рассчитан на инвестиции в коммерческую недвижимость. Для инвестирования в недвижимость посредством PMA, иностранный инвестор должен создать индонезийскую компанию и получение лицензии. Лучше всего это сделать через PT (Perseroan Terbatas), что соответствует закрытому акционерному обществу. Иностранец может быть основным акционером в такой компании.
Закон PMA устанавливает минимальный требуемый уставной капитал. Обычно минимальный требуемый капитал для PMA находится в пределах 10 млрд индонезийских рупий (IDR), что соответствует 700 тыс. USD. Этот размер разнится в зависимости от конкретных обстоятельств и региональных законов.
PMA накладывает ограничения на секторы и отрасли, в которые можно инвестировать. Ограничения касаются образования, здравоохранения, СМИ и издательской деятельности, сферы обороны и безопасности, а также добычи природных ресурсов.
Инвестор должен получить необходимые лицензии и разрешения для своей деятельности. Это общие виды лицензий и разрешений, которые могут потребоваться в контексте PMA:
-
Разрешение на инвестиции (Investment License) — основное разрешение, которое выдается иностранному инвестору и является основой для создания PMA. Оно выдается Национальной координационной службой по инвестициям (Badan Koordinasi Penanaman Modal - BKPM) или местными властями, в зависимости от размера и масштаба инвестиции;
-
Разрешение на использование земли (Land Use Permit) — дает право на использование земельного участка для своей деятельности;
-
Разрешение на строительство (Building Permit) — выдается местными органами городского планирования и строительства;
-
Лицензии и разрешения по конкретной отрасли. Например, для банковской или финансовой деятельности нужны лицензия от Банка Индонезии;
-
Разрешение на работу для иностранных сотрудников, которых иностранные инвесторы планируют привлекать на работу в Индонезии;
-
Разрешения на экологическую безопасность для проектов, которые могут оказывать воздействие на окружающую среду;
-
Если инвестор планирует заниматься торговлей или розничной продажей, ему может потребоваться лицензия на торговлю.
Каждый проект может иметь свои уникальные требования и соответствующие разрешительные документы. Чтобы понять их четкий перечень инвесторам нужно провести детальные консультации с Национальной координационной службой по инвестициям (Badan Koordinasi Penanaman Modal), местными властями и юристами. Так можно удостовериться о получении всех необходимых лицензий и разрешений для своего проекта.
Инвестиции через PMA как правило выдаются на 30 лет с правом продления. Этот срок может варьироваться в зависимости от отрасли инвестирования. Соглашения о концессиях в рамках PMA может устанавливать индивидуальные сроки для каждого проекта.
Также нужно помнить, что индонезийская компания, созданная иностранным инвестором, должна регулярно подавать отчетность в контролирующие органы согласно установленной форме и порядку.
Какую недвижимость можно покупать в Индонезии?
В Индонезии можно инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость. Это два основных сегмента рынка недвижимости, и они имеют существенные различия в назначении, использовании и инвестиционных возможностях.
Жилая недвижимость (Residential Real Estate). Этот тип недвижимости, предназначенный для проживания и создание комфортных условий для жителей. Жилые объекты включают в себя дома, квартиры, кондоминиумы, загородные дома и другие места, предназначенные для жилья. Обычно жилая недвижимость находится в частной собственности и используется для проживания владельцев или арендаторов.
Коммерческая недвижимость (Commercial Real Estate). Этот тип недвижимости предназначен для осуществления бизнес-деятельности. Коммерческая недвижимость включает в себя офисы, магазины, рестораны, склады, торговые центры, отели, промышленные здания. К этому типу относят все объекты, где ведется коммерческая деятельность. Этот тип недвижимости часто используется для генерации дохода через сдачу в аренду или бизнес-операции.
Каждый из этих типов недвижимости имеет свои особенности и регулирование. Многие инвесторы и частные лица владеют как жилой, так и коммерческой недвижимостью в целях разнообразия инвестиционного портфеля.
Иностранные инвесторы, которые стремятся инвестировать в недвижимость Индонезии, проявляют интерес к разным ее типам. Назовем основные типы такой недвижимости в порядке по мере снижения интереса у инвесторов.
Туристическая недвижимость. Самый популярный тип недвижимости среди иностранных инвесторов. Особенно это касается острова Бали. Инвесторы приобретают здесь виллы, гостиницы, курорты и апарт-отели для заработка на размещении туристов.
Коммерческая недвижимость. Вторыми по популярности у иностранных инвесторов являются вложения в коммерческие объекты Индонезии. С ростом бизнес-деятельности и развитием розничной торговли в Индонезии особый спрос приобретают офисные здания, магазины и торговые центры.
Жилая недвижимость. Некоторые инвесторы покупают жилье для себя и для сдачи в аренду для генерации дохода. Этот сегмент привлекателен, особенно в столичных регионах. Благоприятный климат, красивая природа и растущая экономика способствуют росту интереса к жилью в Индонезии.
Инфраструктурные проекты. Сфера интересов крупного капитала распространяется также и на инфраструктурные проекты. Инвестиционный интерес здесь в основном лежит в недвижимости, связанной с аэропортами, портами, логистическими центрами, а также промышленными объектами.
Сельскохозяйственная недвижимость. Агропромышленный комплекс в Индонезии приобретает все более значимую роль. Поэтому некоторые инвесторы также исследуют возможности инвестирования в сельскохозяйственные земли и объекты.
Выбор типа недвижимости зависит от бюджета, знаний и стратегии инвестора. Немаловажным также является цель покупки недвижимости. Можно выделить такие наиболее распространенные цели инвестирования в недвижимость:
Генерация дохода через аренду — это может быть квартира, дом, коммерческое помещение или даже туристический объект, такой как вилла. Арендные платежи от арендаторов предоставляют стабильный источник дохода.
Краткосрочная аренда для туристов — наиболее подходящий способ для туристических районов Индонезии, таких как остров Бали. Недвижимость часто сдают на короткие сроки туристам через платформы, такие как Airbnb. Это может быть прибыльным бизнесом, особенно в высокий сезон.
Долгосрочная аренда — может быть актуальной для жилой недвижимости, например, для аренды семьям или долгосрочных арендаторов на месяцы или даже годы.
Перепродажа с прибылью — приобретение недвижимости и реновировать объект для увеличения его стоимости или ожидать роста ее стоимости с намерением продать в будущем с прибылью.
Личное проживание — некоторые инвесторы приобретают недвижимость в Индонезии с целью использовать ее в качестве второго дома или места для отдыха.
Цели инвестирования в недвижимость в Индонезии могут быть разнообразными. Однако важно помнить, что приобретение и управление недвижимостью требует тщательного планирования, изучения рынка и учета налоговых и правовых аспектов.
Какие привилегии дают инвестиции в недвижимость в Индонезии?
Индонезия предоставляет ряд привилегий и программ для инвесторов и иностранных граждан. Но они могут быть ограниченными и варьироваться в зависимости от типа инвестиций и условий.
К примеру, иностранные инвесторы, которые регистрируют свой бизнес в рамках программы PMA могут получить льготы по снижению ставки налога на прибыль. При определенных условиях может быть освобождение от налога на имущество на определенный период времени, освобождены от уплаты НДС, получить льготы по таможенным пошлинам на импорт оборудования и материалов для своей деятельности. Сотрудники, которых нанимает инвестор PMA, могут иметь льготы и более выгодные условия трудоустройства. Однако получение гражданства или золотой визы не является частью этой программы.
Права аренды (Hak Pakai) или права строительства (Hak Guna Bangunan) предоставляют право приобрести землю в Индонезии.
Долгосрочная виза инвестора (инвестиционный KITAS) может быть предпосылкой на получение гражданства Индонезии. Такой тип виз предоставляется инвесторам и предпринимателям, которые инвестируют средства в Индонезию. Есть два типа инвестиционного KITAS:
-
Индекс 313: годовой KITAS;
-
Индекс 314: 2-х летний KITAS.
Оба типа позволяют многократно выезжать и въезжать в Индонезию в течение срока действия визы. Чтобы получить KITAS инвестора нужно соответствовать таким требованиям:
-
совершить портфельных инвестиций не менее чем на 1,25 млрд IDR (порядка 82 тыс. USD);
-
оплаченный капитал компании должен составлять минимум 10 млрд IDR (около 650 тыс. USD);
-
компания обязана декларировать минимальный инвестиционный план в размере 10 млрд IDR (около 650 тыс. USD);
-
для осуществления инвестиций нужно получить регистрационный номер предприятия (NIB) и торговые лицензии (Ijin Usaha), отчет об осуществлении инвестиций иностранной компании (LKPM).
Если соответствовать этим требованиям, инвестор также освобождается от уплаты ежегодного налога в размере 1200 USD.
Какие риски и сложности есть при инвестиции в Индонезии?
Инвестиции всегда сопряжены с рисками неполучения расчетной прибыли или вообще их частичной или полной потери. Конечно же, инвесторы, рассматривающие инвестиции в недвижимость в Индонезии, могут столкнуться с трудностями. Назовем основные риски при инвестициях в недвижимость Индонезии.
-
Республика Индонезия имеет сложные законы и правила, касающиеся собственности на землю и недвижимость, особенно для иностранных инвесторов. Поэтому требования к вопросам владения земельной собственностью могут ограничивать доступ к определенным районам и типам недвижимости.
-
Несмотря на свой размер и экономический потенциал — Индонезия это все-таки страна третьего мира. Поэтому политическая нестабильность или изменения в законодательстве могут происходить внезапно и повлиять на инвестиции.
-
В связи с тем, что законодательство Индонезии весьма витиевато и многосложно в вопросах недвижимости возникают риски в правах собственности. Например риск неправомерных претензий на собственность или судебных споров, связанных с недвижимостью.
-
Из этого вытекают налоговые риски. Ставки налогов и их условия могут меняться, поэтому важно иметь понимание налоговых обязательств и сроков уплаты.
-
Экономические и валютные риски. Экономическая нестабильность и изменения в макроэкономической ситуации могут повлиять на цену недвижимости и доходность инвестиций. А валютные риски связаны с волатильностью местной валюты — индонезийской рупии.
-
Управленческие риски. Управление недвижимостью и поиск арендаторов могут потребовать значительных ресурсов и навыков.
-
И наконец культурные различия. Понимание местной культуры и обычаев может быть важным фактором при успешных инвестициях и ведении бизнеса в Индонезии.
Для снижения рисков инвесторы должны провести тщательное исследование рынка, консультироваться с юристами и управляющими капиталом, а также следить за изменениями в законодательстве.
Стоит ли вкладывать в недвижимость Индонезии?
Как видим, инвестиции в недвижимость в Индонезии дело не простое и сопряжено с множеством сложностей. В силу географического положения отдельных локаций они могут быть дорогими, а вследствие запутанного законодательства весьма хлопотной затеей.
Во-первых, Индонезия имеет ограничения на собственность для иностранных инвесторов. Иностранцы обычно могут владеть недвижимостью только на праве аренды (Hak Pakai) или праве строительства (Hak Guna Bangunan). Естественно, это ограничивает полное право собственности.
Во-вторых, сложное законодательство и, как следствие, длительные бюрократические процедуры отталкивают многих потенциальных инвесторов.
В-третьих это колебания цен. Рынок недвижимости в разных регионах Индонезии может иметь свои особенности и ценовые различия. Это также усложняет выбор и управление недвижимостью. Но самое главное, что недвижимость в Индонезии подвержена волатильности и ряду факторов, которые могут повлиять на стоимость объектов, спрос на аренду и требования к обслуживанию. При этом стоимость объектов может не только расти но и снижаться по таким причинам:
-
Изменения экономических условий, таких как инфляция, общая экономическая нестабильность и валютные флуктуации снижают стоимость недвижимости и воздействовать на доходность инвестиций.
-
Спрос на аренду непостоянен. В туристических районах Индонезии спрос на аренду недвижимости зависит от сезонных колебаний. Во время курортного сезона спрос может быть высоким, но снижаться вне сезона.
-
Политическая и социальная стабильность. Политические события и социальные неурегулированности могут повлиять на спрос на аренду. Особенно это касается крупных городов и конфликтных районов.
Требования к обслуживанию также меняются, что может проявиться в увеличении расходов. Недвижимость в Индонезии может потребовать дополнительных затрат на обслуживание и управление, так как инфраструктура и услуги могут быть менее развитыми в некоторых районах. Это может включать в себя уборку, ремонт и обслуживание бассейнов, садов и дорожек. Постройки могут требовать регулярного технического обслуживания из-за воздействия природных факторов, таких как высокая влажность и соленая морская вода.
Чтобы успешно инвестировать в недвижимость в Индонезии, инвесторам следует учитывать все эти сложности и разрабатывать стратегии для управления рисками. Перед тем как решиться на инвестиции в недвижимость, инвесторам стоит рассмотреть альтернативные варианты, которые, вероятно, будут лучше соответствовать их целям.
Например, это могут быть инвестиции в ценные бумаги. Вложения в финансовые инструменты, такие как акции и облигации, фондовые индексы вне всякого сомнения разнообразят любой инвестиционный портфель. Покупка акций также позволяет инвесторам участвовать в росте компаний и получать дивиденды. Инвестиции в стартапы могут быть хорошей инвестицией. Участие в стартапах может предоставить высокий потенциал доходности, особенно в развивающихся секторах, таких как финтек или биотек. Но это повышенный риск и в случае успеха его придется ждать достаточно долго.
Если вы хотите получить достаточно быструю прибыль, то лучшим вариантом может оказаться трейдинг. Это систематическая купля и продажа финансовых инструментов, таких как акции, валюты, сырьевые товары и другие активы, с целью получения прибыли от изменения их цен на рынке. Это активный способ инвестирования, где трейдеры анализируют рынок, принимают решения о покупке или продаже активов и часто проводят операции в течение короткого времени.
Покупать ли недвижимость в Индонезии? Какие есть альтернативы?
Новичок, имеющий отдаленное представление о трейдинге может подумать что это весьма сложная практика, требующая множества усилий и предварительных знаний. Однако это не так, тем более, что трейдинг также имеет много нюансов и разновидностей в зависимости от сложности. В этом отношении весьма привлекательным представляется копи-трейдинг.
Копи-трейдинг — это разновидность инвестиций, при которой инвесторы только копируют, повторяя операции и торговые стратегии опытных трейдеров. Такой подход позволяет новичкам или менее опытным инвесторам учиться и зарабатывать на рынке, следуя опыту более опытных трейдеров. Копи-трейдинг станет лучшей альтернативой инвестициям в недвижимость в Индонезии по ряду причин.
-
Вложение в недвижимость требует экспертизы в этой области и знания местного рынка. Копи-трейдинг напротив позволяет инвесторам получить доступ к опыту и стратегиям бывалых трейдеров, которые давно и успешно участвуют на рынке.
-
Копи-трейдинг предоставляет возможность инвестировать в различные рынки и активы (акции, Форекс и другие финансовые инструменты), что позволяет диверсифицировать портфель и уменьшить риски. В то время как инвестиции в недвижимость могут быть ограничены одним активом или регионом.
-
Вложения в недвижимость требуют значительных средств. Копи-трейдинг позволяет инвестировать с гораздо меньшими суммами и при этом иметь доступ к более ликвидным активам.
-
Платформы с доступом к копи-трейдинговым операциям обычно предоставляют инструменты для управления рисками, такие как установка стоп-лосс ордеров. Это помогает инвесторам контролировать свои инвестиции и ограничивать потенциальные убытки.
-
Копи-трейдинг обычно предоставляет подробную статистику и информацию о прошлой эффективности трейдера, что позволяет инвесторам принимать информированные решения.
Как работает копи-трейдинг
Инвестор выбирает опытного трейдера или портфель менеджера, чьи стратегии и успех на рынке вызывают доверие. После инвестор подключает свой аккаунт к аккаунту выбранного трейдера через платформу, предоставляющую услугу копи-трейдинга. Теперь их счета связаны. Когда трейдер выполняет сделки на своем счете, эти сделки автоматически копируются и повторяются на счете инвестора пропорционально размеру инвестиций.
👍 Преимущества копи-трейдинга:
• Доступ к опыту — инвесторы могут извлекать пользу из знаний и опыта опытных трейдеров, даже если сами не имеют навыков в трейдинге.
• Разнообразие стратегий — платформы копи-трейдинга предоставляют доступ к различным стратегиям и рынкам, что позволяет диверсифицировать портфель.
• Управление рисками — инвесторы могут устанавливать ограничения на свои инвестиции и регулировать уровень риска.
👎 Недостатки копи-трейдинга:
• Потенциальные убытки — копирование стратегий не гарантирует прибыль, и инвесторы могут понести убытки, как и трейдеры.
• Сложность выбора трейдера — найти надежного и успешного трейдера может быть сложно, и выбор не всегда гарантирует успех.
• Сбор комиссий — некоторые платформы взимают комиссия как с трейдеров, так и с инвесторов за использование услуги копи-трейдинга.
Лучшие брокеры для инвестиций
RoboForex
RoboForex — международный брокер на рынке финансовых инструментов, предоставляющий услуги для онлайн-трейдинга. Брокер основан в 2009 году и уже давно завоевал известность своей инновационной платформой и широким спектром торговых активов (более 8 тысяч): валютные пары, акции, индексы, товары и криптовалюты. Есть авторский торговый терминал R-WebTrader и собственный аналитический центр. Компания акцентирует внимание на образовании трейдеров, предоставляя обучающие материалы, аналитику и сервисы для повышения профессиональных навыков клиентов.
Регуляция и безопасность
-
Комиссией по международным финансовым услугам (IFSC). Номер лицензии IFSC: 000138/333;
-
Также имеется европейская лицензия от CySEC (license No. is 191/13 Robomarkets Ltd).
Торговые условия RoboForex:
-
счета: Pro-Standard, ECN-Pro. Pro-Cent, Prime;
-
пополнение торговых счетов: можно пополнять в гривне — зачисленные средства через банковский перевод или электронный кошелек автоматически конвертируются в валюту счета.
-
спред переменный от 0 или от 1,3 пунктов.
-
комиссии RoboForex начинаются от 15 USD. Комиссия на счете ECN составляет 20 USD за 1 USD млн торгового оборота или около 2 USD за лот. Комиссия на счете Prime — 10 USD за 1 USD млн торгового оборота или около 1 USD за лот. Комиссий за вывод средств нет;
-
пассивный доход: возможность привлекать новых трейдеров и получать вознаграждение за их торговый оборот. Выплаты осуществляются ежедневно без ограничений.
-
партнерская программа:
- программа VIP – возможность получать 50% заработанной компанией суммы от прямо привлеченных клиентов. Торговля суб-партнеров принесет вознаграждение в размере 10% от комиссии.
- программа Expert с возможностью получить до 35% полученного компанией заработка от привлеченных клиентов. Размер комиссии зависит от уровня партнерства: партнер первого уровня – 35%, суб-партнер второго уровня – 20%, третьего уровня – 15%, четвертого уровня – 12.5%, пятого уровня 10%.
-
участие в “программе лояльности” может увеличить прибыль еще на дополнительные 20%.
-
начинающим трейдерам предоставляется возможность обучения и получить рекомендации аналитиков.
Копи-трейдинг на RoboForex
Копи-трейдинг на RoboForex представлен сервисом CopyFX. Это популярная платформа, которая позволяет получать прибыль от торговли на финансовых рынках, применяя опыт и умение профессиональных трейдеров, показывающих достойные результаты торговли.
Трейдером в CopyFX может стать любой желающий клиент компании. Для этого нужно создать оферту. Она представляет собой анкету с данными о трейдере: стратегии, параметры торговли, такие как тип счета, на котором работает трейдер, минимальная сумма вложения, с которой спекулянт позволяет начать с ним сотрудничество, общая сумма на балансе счета трейдера, торговые активы, размер комиссии за работу и т.д
Оферта после формирования автоматически попадает в Рейтинг трейдеров и любой заинтересованный в подписке на трейдера инвестор может начать с ним сотрудничество. Чем более полной будет информация в оферте о Трейдере, тем больше информации увидит потенциальный инвестор и тем больше шансов, что он подпишется.
Вознаграждение трейдера может быть в виде процента за полученную суммарную прибыль инвестора либо в виде фиксированной комиссии за каждую прибыльную сделку. Трейдер также может отказаться от вознаграждения, тогда услуги копи-трейдинга будут на бесплатной основе.
Чтобы стать инвестором на старте сотрудничества на счету каждого из участников должно быть не менее 100 USD. После выбора трейдера, сделки которого вы собираетесь копировать, инвестору следует на него подписаться и все совершаемые профессионалом сделки будут копироваться на счет новичка.
Все участники процесса в выигрыше. Инвестор освобождается от необходимости самостоятельно анализировать ситуацию на рынке и принимать сложные торговые решения и т.д. Трейдер в то же время улучшает навыки и получает вознаграждение за предоставление услуг копирования собственных сделок.
Инвестор может иметь до 100 счетов в системе CopyFX. Благодаря услуге “кроскопирования” обеспечивается корректное подключение счетов, принадлежащих к разным группам.
RoboForex обладает специальным калькулятором где можно просчитать потенциальный доход от копи-трейдинга на основе данных по сумме вклада, типу стратегии трейдера и периода инвестирования.
Pocket Option
Pocket Option входит в состав холдинга Gembell Limited. Брокер ориентируется на работу с профессиональными трейдерами, которые не нуждаются в обучении. Специализируется на торговле бинарными опционами, а также на Форекс.
Регуляция и безопасность
компания Infinite Trade LLC зарегистрирована по адресу Republic Of Costa Rica, San Jose – San Jose Mata Redonda, Neighborhood Las Vegas, Blue Building Diagonal To La Salle High School с номером 4062001303240. Вся брокерская деятельность на этом сайте обеспечивается компанией Infinite Trade LLC. Также на всех партнеров и клиентов брокера распространяется политика AML и KYC.
Торговые условия Pocket Option
Pocket Option предлагает клиентам бинарные опционы на валютные пары, акции, товары и криптовалюты. Клиентам брокера доступны более 100 торговых инструментов. Размер минимального депозита – 5 USD при минимальном ордере – 1 USD, но по мере вовлечения в торги на балансе должна быть сумма в пределах $100-$50 тыс. в зависимости от профиля. Также на Pocket Option доступны следующие опции:
-
торговая платформа: MetaTrader 5 и авторская платформа;
-
типы счетов: демо-счет, начинающий трейдер, опытный трейдер, мастер-трейдер и профессиональный трейдер с валютой пополнения USD;
-
ввод/вывод средств: банковский перевод, Qiwi, YooMoney, WebMoney, Perfect Money, Payeer, Advcash, Jeton, VLoad, карты Visa/Mastercard, Maestro, Мир. Для пополнения счета также доступны криптовалюты, в том числе BTH, TON, ATOM;
-
торговые инструменты: валютные пары, сырьевые товары, криптовалюта, ОТС (валюта, товары, акции);
-
мобильный трейдинг;
-
комиссии: для всех счетов от 1 USD на авторской платформе. На MT5 Forex комиссионные начинаются от 11 USD. Пополнение клиентских счетов происходит без начисления комиссий. За вывод средств удерживает комиссию только Perfect Money (0,5%) и банк, который осуществляет перевод. Снятие средств с применением других платежных систем и карт бесплатно. Скрытые комиссии отсутствуют;
-
партнерская программа Pocket Option включает два вида:
- Affiliate – 50%-80% брокерской прибыли за торговлю каждого привлеченного реферала.
- “Региональный представитель” – партнерское вознаграждение до 15 USD с каждой сделки рефералов и 10% от дохода субпартнеров.
На Pocket Option также действует комиссионная система с пассивным долгосрочным доходом. Она включает процентные выплаты от торговой активности рефералов, бонусы за их первое пополнение депозита и денежное вознаграждение в специальных конкурсах.
Копи-трейдинг на Pocket Option
есть доступ к социальной торговле. Отслеживая и копируя сделки трейдеров со всего мира можно получать пассивный доход без подробного анализа рынка. Копирование сделок доступно по таким опциям:
-
по топовым сделкам на платформе;
-
по разновидностям активов;
-
по доходности всех сделок платформы.
По умолчанию все параметры ордера копируются идентично оригинальному, но трейдер может изменить настройки. Параметр “копировать пропорционально” позволяет выбрать любую пропорцию копируемой сделки относительно исходной. К примеру, если в настройках указать 50% исходная сделка размером 100 USD у инвестора будет скопирована на 50 USD. Функция “стоп-баланс” позволяет установить уровень средств на счете, при котором копирование будет прекращено. Также есть возможность указать минимальную и максимальную сумму копируемой сделки для диверсификации рисков. Копирование доступно для всех клиентов брокера на всех счетах. Если трейдер по итогам торгов попадет в рейтинг лучших, то он получает возможность транслировать торговые сигналы другим участникам торгов.
Forex4You
Forex4You — брокер онлайн-трейдинга и доступом на мировые финансовые рынки с 2007 года. Инвестиционные инструменты: валютные пары, индексы, сырьевые товары и криптовалюты. В 2013 году запустила социальную торговую платформу Share4you. В 2016 году был представлен MarketPlace — собственный агрегатор ликвидности и технологию исполнения ордеров. Обладает титулом “Лучший Forex брокер, Азия” от финансового журнала Global Banking & Finance Review. Сервисы компании доступны на восьми языках.
Регуляция и безопасность
-
British Virgin Islands Financial Services Commission (BVI FSC). Номер лицензии SIBA/L/12/1027.
Торговые условия Forex4You
-
счета: Cent Fixed, Classic Fixed, Cent Pro, Classic Pro, Classic Standard, Demo;
-
торговые платформы: MT4, MT5, Forex4you WebTrader, Forex4you мобильное приложение, Forex4you Desktop;
-
минимальный лот и шаг для счетов Cent 0,01 (0,0001 стандартного лота), для счетов Сlassic — 0,01, минимальный шаг — 0,01.
-
максимальное плечо варьируется в зависимости от средств на счету — от 1:100 до 1:1000, но брокер может ограничить по своему усмотрению до 1:25;
-
своп взимается автоматически во время ролловера, со среды на четверг взимается своп в тройном размере;
-
партнерская программа:
- Multilevel — трехуровневая партнерская программа, позволяющая получать доход до 50% от субпартнеров и их клиентов;
- Агент — до 65% от спреда и комиссии с каждого привлеченного активного трейдера.
-
Forex4You часто проводит промо-кампании и конкурсы.
Копи-трейдинг на Forex4You
Копи-трейдинг на Forex4You представлен сервисом Share4you. Это полностью автоматизированная, не требующая скачивания платформа копирования сделок. Буквально каждый может подключиться к Share4you и начать копировать сделки так как специальных знаний и опыта торговли не требуется.
Отбор трейдеров, со сделок которых будет вестись копирование, можно провести в специальном рейтинге брокера. Инвестор просто выбирает трейдера и присоединяется к его счету. Сделки трейдеров автоматически копируются на счете инвестора. За удачные инвестор платит трейдеру комиссию из своей прибыли.
Количество трейдеров, к которым может подключиться инвестор, не ограничено. Это значит, что можно открыть несколько счетов и создать свой пул трейдеров. Отключение от трейдеров также возможно в любой момент во избежание рисков ненужных потерь. В личном кабинете инвестора отображается результативность копирования сделок и средняя доходность по портфелю.
На платформе Forex4You также есть собственная система оценки рисков. Чтобы стать трейдером для услуги копирования сделок, нужно всего лишь начать торговать, а торговый счет автоматически попадает в рейтинг с присвоением уровня риска. Чем выше доходность, тем выше поднимается счет в рейтинге и тем больше шанс привлечь инвесторов.
Минимальные инвестиции копи-трейдинга на Forex4You — от 1 USD, услуга доступна на рынках Forex, CFD на акции и крипторынке.
Стоит ли вкладывать в недвижимость в Индонезии? Заключение эксперта
Решение об инвестициях в недвижимость Индонезии зависит от ваших конкретных целей, финансового положения и уровня допустимого риска. Перед решением следует учесть преимущества и недостатки такого типа капиталовложений.
👍 Преимущества инвестиций в недвижимость в Индонезии:
• Растущий рынок. Индонезийский рынок недвижимости в целом демонстрирует рост благодаря экономическому развитию и росту населения.
• Туристическая привлекательность. Индонезия предлагает разнообразные природные красоты, что делает недвижимость в туристических районах привлекательной для аренды и инвестиций.
• Наличие регуляции. Существуют законы и механизмы, позволяющие иностранным инвесторам владеть недвижимостью, включая Закон о Земле и Закон об иностранных инвестициях.
👎 Недостатки и риски инвестиций в недвижимость в Индонезии:
• Волатильность. Рынок недвижимости в Индонезии может быть волатильным, и цены могут как расти так и падать.
• Несовершенная законодательная база. Иностранным инвесторам доступны ограниченные формы собственности, и часто приходится использовать аренду или инвестировать через схемы PMA.
• Бюрократические процессы. Процессы регистрации и соблюдение местных законов могут быть сложными и требовать времени.
• Локальная экономическая ситуация. Экономическая стабильность и ситуация в регионе могут влиять на успех инвестиций.
• Наличие альтернатив. Инвестирование в недвижимость Индонезии не самые прибыльные и не самые быстрые. Трейдинг на рынке финансовых инструментов является достойной альтернативой и является более доступным видом вложений.
Инвестиции в недвижимость в Индонезии могут быть успешными, но требуют внимательного анализа и понимания местных условий. Рекомендуется работать с местными экспертами и юристами, чтобы обеспечить законность и безопасность сделок. Важно также разработать четкий бизнес-план и рассмотреть альтернативные формы инвестирования, включая копи-трейдинг и другие финансовые инструменты, в зависимости от ваших финансовых целей и рискового профиля.
FAQs
Почему в 2024 году стоит рассматривать Индонезию как потенциальное направление для инвестиций в недвижимость?
В 2023 году Индонезия продолжает демонстрировать экономический рост и привлекательность для инвесторов благодаря стабильному туризму, развивающейся инфраструктуре и потенциалу для аренды недвижимости в популярных туристических районах.
Какие основные риски связаны с инвестициями в недвижимость в Индонезии в 2024 году?
Основными рисками инвестиций в недвижимость в Индонезии остаются волатильность рынка, сложности в получении земельных прав для иностранных инвесторов, а также зависимость от местной экономической ситуации и стабильности региона.
Какие законодательные изменения могут повлиять на инвестиции в недвижимость в Индонезии в 2024 году?
В 2023 году стоит следить за любыми изменениями в законодательстве, связанными с правами иностранных инвесторов на владение недвижимостью, а также за налоговыми и регуляторными изменениями, которые могут повлиять на инвестиционный климат.
Какие альтернативные инвестиционные варианты стоит рассмотреть рядом с инвестициями в недвижимость в Индонезии в 2024 году?
Помимо недвижимости, инвесторы в 2023 году также могут рассмотреть альтернативные опции, такие как копи-трейдинг, инвестиции в фонды или акции, чтобы диверсифицировать свой портфель и учесть разнообразные финансовые возможности и риски.
